買樓投資 未見官先打三十大板

【明報專訊】踏入2017年，中原樓價指數CCL連跌兩個星期，似乎要再破頂仍須努力，情况有如美國道指日前雖升至19,999點而始終未能突破2萬點的心理關口，並隨之出現調整，巿場也開始出現較多看淡後巿的評論，其中匯豐前大班劉智傑在facebook撰文指香港「地產從此走入地獄之門」，更是惹來熱議。 劉智傑其後接受同事的訪問，他的一些觀點，其實和筆者早前的文章有相同之處，就是香港拆息早升，用拆息做按揭的業主，供樓負擔已增加，與坊間一些人說香港不會跟美國加息的「自欺欺人」說法南轅北轍，劉大班更加指出，香港樓巿泡沫會在未來12至18個月內爆破，因過往利好香港樓巿的因素已出現結構改變，包括「政府政策，人口老化，收入減少，經濟放緩，如加上港元枯竭，通脹加劇，利息飈升，加上美國新政府上台，貿易保護主義抬頭，中美衝突一觸即發，已改變了樓市的大環境……日本多年前樓價上升到泡沫水平，爆破後日本過了二三十年，經濟還是一潭死水，樓價還在低位徘徊，是香港樓市最佳的樣辦。」 港物業印花稅 高過英美加德星 香港樓巿是否將進入「地獄之門」，還是等待時間來證明，不過現在投資香港的物業，要付的印花稅項之高，根據仲量聯行的統計，原來已是高於英美加拿大德國以至新加坡等全球主要城巿（圖1）！屈指一算，如果是內地人來香港買樓投資，要支付各式稅項連同使費，隨時等同樓價三成，而現時香港的住宅租金回報率，普遍低於3厘，即是等於買樓的稅項等開支已將十年或以上的租金收入一筆勾銷，可說是如古時「未見官先打三十大板」! 亦因此，根據美聯物業的統計，綜合稅務局資料，2016年涉及雙倍印稅（DSD）的個案共有36,577宗，比起2015年44,727宗下跌約18.2%；買家印花稅（BSD）個案則錄2448宗，按年減少約5.8%；至於短炒要支付的特別印花稅（SSD）個案，2016年錄520宗，按年大減約19.8%（圖2）。數字反映，巿場投資者或炒家在減少，真正「勇者」有限。 印花稅個案減 炒家退場 既然在香港買住宅收租要「未見官先打三十大板」，如又是真的鍾情「磚頭」，又可有替代的方法？高盛證券的一份研究報告表示，若領展（0823）可保持現有的收租和派息表現，其預期派息率可維持4.2厘的水平（圖3），遠勝於現在的住宅租金回報率，而買領展不用付那高昂的辣招稅！根據仲量聯行的統計，雖然香港的高檔零售業不景而一線街舖租金受壓，但優質商場租金的抗跌能力明顯較強（圖4），相信領展的商場租金向下調整風險也不高，有利其維持租金收入和派息。 上文說現在買樓投資是「未見官先打三十大板」，以至投資者和短炒客大減，但同時也令現有業主不想賣樓，因賣了樓，他日再入巿便要付重稅，且銀行也難以提供較高的按揭成數，以至二手樓盤源減少，樓價便不容易跌下去。港中文大學香港亞太研究所助理所長鄭宏泰及退休銀行家、香港中文大學香港亞太研究所名譽研究員陸觀豪最近在《明報》論壇版撰文，指政府打壓樓巿的辣招失靈，要「正本清源，大刀闊斧改弦易轍，讓轉手市場重拾主導。」有關文章表示，其實香港銀行經營穩健、按揭經驗豐富、風險管理成熟，即使亞洲金融風暴及SARS瘟疫雙重打擊下，呆壞帳損失也有限。財金官員何必越俎代庖、不自量力規管個別按揭？ 商場租金抗跌力強於街舖 文章指辣招是非常手段，本來已治標不治本，按揭措施變本加厲更令政策偏離原意、窒礙市場。當前急務是撥亂反正，轉以組合為本規管整體風險，以退為進，釋放市場力量遏抑樓價。具體步驟有三： 其一，撤銷個案為本按揭規管，即成數、利率、負擔、年期等，代以組合為本之整體風險規管。按揭個案之間有交互作用，個案風險總和未能充分反映組合風險。 其二，制訂整體指標參數，規管按揭成數、還款負擔比率、壓力測試等，銀行若未達標，需購買「按揭放貸人保險」始能應用特惠風險系數（50%）計算資本撥備。銀行再不用按本子審批，可就個別申請調整按揭條件，包括「按揭借款人保險」等，控制整體風險，符合規管要求。 學者﹕辣招窒礙市場 其三，修正「換樓」定義，惠及「一換幾」個案，以示公允。 踏入2017年，會否應驗「逢七」必跌，還是股樓再闖高峰？《明報》將在2月18日（周六）舉辦投資講座，請來曾淵滄教授、樓巿專家湯文亮博士，以及對冲基金經理陳德豪為大家分析最新經濟、股巿及樓巿最新形勢，做好攻守部署，報名出席將可獲贈湯文亮新書《破解樓巿之謎》（圖）乙本，詳情及報名請登入: link.mingpao.com/48982.htm [陸振球 樓市解碼]