2014-01-10
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
差餉物業估價署昨公布截至2013年11月的售價指數，市場關注調整緩慢的情況，整體住宅售價指數由去年8月歷史新高246.3點，跌至11月245點，跌幅僅0.5%。
比整體住宅指數 反應更快
A至C類1,075平方呎以下中小型單位樓價，去年8月歷史新高246.1點，11月是244.9點，跌幅0.5%，1,076平方呎以上的D及E類單位，樓價則由去年2月高位254.5點，跌至11月的去年低位247.2點，跌幅2.9%。大單位跌幅大於中小型單位。
不過，亦可以留意該署的「較受歡迎屋苑」售價指數，去年高位早在去年2月出現，是春江水暖鴨先知嗎？當時指數為213點，及後跌至11月的206.1點，跌幅3.2%。另外，這個指數又分為兩部分，其中市區由2月230點跌至11月的220.4點，跌幅4.2%。新界區由2月198點，跌至193.9點，跌幅2.1%。
樓市火車頭 屋苑具指標性
如果相信樓市火車頭現象，亦即市區、大型、較受歡迎屋苑，買家賣家對樓市變化比較敏感、對走勢有指標作用，上述數字應該較整體住宅價格指數更有預示效果，2013年1至11月，整體樓價只出現微跌現象，但主要屋苑、尤其是市區價位下跌幅度已達4.2%，而且尚未包含退市啟動後的市況。
其實往績亦類近，2008年金融海嘯，整體住宅售價指數由6月126.6點跌至12月的104.8點，跌幅17%。而同期的較受歡迎屋苑售價指數，已領先在3月見124.1點高位後回落，是提早察覺海嘯危機嗎？指數同樣跌至12月的96.7點，跌幅22%，跌得較快較深，似乎是受歡迎屋苑的樓價變化特性。
2011年出招 兩指數同步調整
2011年政府調控又如何？或許是政府金管局連番出招，所以整體售價指數與較受歡迎屋苑售價指數卻是同步出現調整，由2011年6月至2012年1月，整體售價指數由188.1點跌至179.8點，跌幅4%、而敏感度較高的受歡迎屋苑售價指數，由171.1點跌至159.9點，跌幅有7%。
所以，下一個月，除了整體住宅售價，較受歡迎屋苑的售價指數也值得關注。