2014-04-22
經濟日報
撰文:盧永輝 高力國際亞洲區行政董事
欄名:專家論市
國際貨幣基金組織剛發表2014第四條磋商代表團初步總結。
在簡報中，該組織提及長遠解決香港住屋問題的關鍵在於確保市場有足夠供應，因此在中短期實施逆周期監管及財政對策來協助物業市場有秩序調整是可理解的，但同時為着維持金融穩定，政府也應該留意宏觀金融體系風險退減的程度來作出應變，適當時撤回逆周期措施，而對2010年11月至今開徵的一系列印花稅，政府可以因應市場正常化的步伐而逐步撤回，甚至在市況急轉直下時加快撤銷步伐。
政策需彈性 適當時撤招
最近，政府在4月初亦宣告暫無迫切性繼續推出「港人港地」的住宅用地，當中的理據是非港人買樓的數字大幅下降，僅佔住宅市場總成交量約2%，問題的重點是怎樣去衡量以上比例的高與低呢？假若此比例回升至某水平時，政府是否會再次啟動「港人港地」計劃呢？這個議題就是剛好跟國際貨幣基金組織提出的「撤招」意見不謀而合，同是考慮政策的彈性和備用應變計劃。
簡單來說，若政策上產生混淆，市場制度上衍生的交易成本就會增加，雖然實施中的印花稅措施已經把物業交易成本提高了，但同時政府己將市場短期投機氣氛冷卻下來，樓價上升的趨勢亦得到緩和，甚至開始出現下調現象，但筆者所探討的是對整體宏觀經濟所帶來的額外交易成本。在物業市場上，因為信息不完整，在達致成交前買賣雙方都需要投入一定的搜尋成本，協議成本和訂約成本等等，現時所看見的就是市場制度比以往複雜了，所牽涉的信息和搜尋成本也提高了。
例如，政府在賣地方面，除了「港人港地」的住宅用地措施外，政府在商業用地上也引入特別條款，較早前太古地產（01972）在九龍灣購入的商業地塊就加入了不可分契拆售的條款，雖然目的是要減少投機炒賣的空間，但更值得留意的是，出現投機炒賣只是結果，不是原因。其次，分層寫字樓買家也有很多是用家，相反，整幢買家亦有投資者，甚至短炒的投機者。無論如何，市場上現在所討論的是政府下一步的措施將會是甚麼，是否會出現其他限制條款，哪一個地塊會加入特別條款，哪個沒有等等。
筆者認為現時政府的逆周期監管及財政措施是有必要維持的，但作為逆周期的措施也應要有相當的前瞻性來避免市場一旦逆轉帶來的風險。因時制宜來處理短期波動是可理解的，但更重要的就是令市場明白那些是短期對應措施，那些是長期政策，避免令市場產生誤解和給經濟帶來不必要的界外成本。