2014-04-22
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
近兩年東九龍寫字樓「人氣急升」，租金升幅顯著，不過，商廈租金與供應量關係向來密切，未來兩年供應量集中在該區，是否能逐一消化成疑問。
反而租金連跌兩年的中環，或可借助「滬港通」利好消息，甲廈需求上升。
東九龍商業區近兩年搶盡寫字樓市場風頭，皆因區內具質素的甲廈相繼推出，吸引大型國際機構進駐，加上政府起動九龍東，政策及基建上配合，東九龍難免成焦點所在。近幾年區內商廈租金及呎價每年有升無跌，呎價由2010年平均5,000至6,000餘元，升至近日錄得約1.3萬元成交。至於租金同樣拾級而上，今時今日區內商廈呎租已達30餘元，與灣仔、港島東等寫字樓租金不斷收窄。
東九新供應湧至 料平租搶客
按照走勢，似乎東九龍前景理想，但從近期政府公布的落成量數字，即為商廈租金帶來下跌隱憂。差估署較早前的報告數字顯示，本年商廈落成量有回升趨勢，預計本年整體商廈落成量為159萬平方呎，明年商廈落成高峰期，預計商廈落成量近298萬平方呎，將較2014年大增87%.2015年預計落成商廈中，觀塘區佔182萬平方呎，佔預計總供應逾6成，屬供應最多地區。
商廈供應與租金表現關係密切，對上一次供應量高峰期為07及08年，而08年供應高達367萬平方呎，為近十年最高。2008與2015年商廈落成高峰期有一共通點，就是供應集中在東九龍。08年東九龍正值有多幢商廈同期落成，而當時該區仍未算成熟，業主互相競爭下，租金鬥平，呎租僅約10餘元。
「活化工廈」應市 開價勢保守
明年情況如何？東九龍亦面對供應大增的問題，而探究新落成的商廈中，不少為分散業權的商廈，這類物業由不同投資者購入，一旦入伙後同時招租，搶客激烈，均令租金可能向下。另外，前所未有的「活化工廈」製成品，今年起開始應市，單計觀塘區已有3幢，提供逾20萬平方呎。據估計，由於物業屬改裝性質，開價必定保守，較傳統商廈為低以吸引客人，也會構成對東九龍租金下跌，因此該區有一定隱憂。不過，與08年相比，今時今日的東九龍成熟了不少，亦廣被認定為新商業區，相信出現租金大挫可能性仍不高。
至於傳統中環核心區，租金有見底情況，過去兩年中環商廈租金調整約兩成，很大程度上因金融業不斷收縮，對商廈樓面需求減少有關，而現時租金似乎有回穩情況。另一點值得留意，是早前中央公布股市「滬港通」，分析更指此可為本港帶來上萬億元商機，即使細節上仍有待公布，普遍預計對股票市場有正面推動。
中資證券擴樓面 利中環租金
滬港通與甲廈的關係，應是金融機構為增強業務而擴充人手及樓面，特別是中資證券商，未知是中資機構早着先機或事有湊巧，唐榮在近兩個月，即滬港通消息之前，提過多間中資金融機構搶租本港最優質甲廈樓面，並集中在中資證券行如國信證券、海通證券及招商銀行證券，紛紛擴充業務增租甲廈。跟業界寫字樓代理討論滬港通會否帶動甲廈租務，均指出不少中資機構正部署物色樓面，而以他們的特色，多首選中環區優質甲廈，相信此好消息有助中環商廈租金企穩甚至回升。