2014-04-17
經濟日報
撰文:李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名:專家論市
特首梁振英一句話，樓市已經沒有過熱，令市場憧憬政府會否為樓市辣招減辣，甚至何時撤招，於市場帶來一陣子的熱鬧。
毫無疑問3月份成交及睇樓量確實是上升了，即使辣招未撤，辣招亦逐漸為買家所消化，只要有筍盤，買家也願意繳付額外釐印費，尤其是細單位，部分租客因租金繼續上升，寧願轉租為買，而且亦吸引部分投資客見租金回報穩定，也選擇入市。
以沙田第一城建築面積395平方呎細單位為例，個別優質單位被數名準買家爭購下，售價推高至367萬元，創雙倍印花稅推行後新高價。相對於樓價超過1,000萬元的中、大型單位，情況就有頗大差異，業主必須大幅調整樓價，往往比上次同類單位的市價減價超過1成，才有機會獲得承接。當今樓市，似乎是細單位天下，進一步吸引置業者的注意力。
倘外圍環境變 恐大幅調整
不過，當大家細心留意分析差餉物業估價署的公布數字，會發現未來的新樓供應，會集中在細單位，尤其是實用面積少於431呎的A類，由2009至2013年的平均每年926個單位，增至2014及2015年的平均2,568個單位，增幅達1.77倍。
相反，實用面積除了超過1,722平方呎的超級豪宅外，B類增幅為49.9%、C類為40%、D類為22%，面積愈大，升幅愈少，以實用面積1,076至1,722平方呎之間的D類，由2009至2013年平均1,206伙，在14及15年只增加至平均1,481伙。
這類也絕大多數屬樓換樓市場，樓價超過1,000萬元的單位，也是受到辣招政策影響最大的物業，調整幅度較大。但未來的供應增幅較少，沽壓預期會較細，現在反而可能是找到平貨的機會。
相反，細單位樓價居高不下，未來除了私樓供應會大幅增加外，居屋供應也會在2014年尾或2015年頭開始預售樓花，短期樓價問題不大，但一旦外圍因素有變，龐大的供應將會出現大幅度調整，大家在投資前宜小心考慮。