2016-10-01
明報
【明報專訊】近年發展商推出的付款計劃可謂五花八門，一度煞停賣樓、由長實（1113）及郭炳湘合作發展的亞皆老街君柏，破天荒推出12年超長成交期的先住後付計劃，買家可至2028年才上會。不過，有市場人士稱，由於期內物業擁有權並不屬於買家，故其間加按、轉售等，都會有一定問題。
明報記者 林尚民 方可兒
長實地產執行董事趙國雄表示，早前推盤時，已有此想法，但當時未有滿意紙，故限制了先住後付之辦法。被問及提供長成交期會否令集團面臨風險，他笑言，現時低息環境，現金放在銀行也沒有什麼利息，而且「我哋勝在多錢」，有條件推行此類付款辦法。他補充，集團留意到一般物業轉讓時間介乎7年至12年，12年的成交期將有足夠時間，讓買家考慮日後要持有還是轉售，期內買家亦可出租物業。
名額僅28個 可享最大折扣達24%
是次買家選用君柏的「Z138先住後付計劃」，最高可享24%折扣，買家簽臨約後分四期共付樓價兩成，其後34.5%分138個月（即近12年），每月支付樓價0.25%本金，最後45.5%則於12年後、即2028年才需付清。有關計劃全盤只設28個名額，而今張價單中的23伙，就有19個單位可選用上述計劃（包括標準單位、及部分連平台或天台特色戶）。
可留意的是，選用該計劃之買家，雖每月支付「許可費」，費用以成交金額按不同比例計算，若以實用1575方呎連692方呎平台的3座1樓A室為例，定價4216.1萬元，採用該計劃的成交價為3204.23萬元，首年每月許可費74,765元，按年遞減，最後一年為43,924元，11年半總涉828萬元。
律師稱買家無實際業權具風險
不過，假設買家只支付兩成首期，25年後供滿，採用該計劃的利息及「許可費」總開支約1116萬元，低於採用發展商一按，或一般銀行五成一按配合發展商提供二按的開支（見表1）。但要注意，價單列明，發展商有權因應息口變動調整「許可費」的計算比例，更有權在買家簽約後三年半後，要求買家在接獲通知的一個月內全數支付餘下金額。
律師黃國桐表示，若買家採用上述計劃，雖然在12年內可使用有關單位，但有機會不是單位的實際物權持有人，若未來因各種原因而要加按，銀行未必可承做一般樓按，或需由財務公司承做較高息的無抵押借貸。再者，若買家期內斷供，發展商有權沒收單位並殺訂兼追收差價，損失金額視乎已付之樓價比例，但就有機會比銀行沒收單位再以銀主盤形式出售所損失的更多。黃又稱，若期內買家想出租或轉售單位，同樣或因未持有業權出現問題。