土地供應不均 地價續兩極化 新界區地價回落2成 市區逆市升

近期地價呈現兩極化現象，屯門、馬鞍山等新界區地價回落2成或以上，但啟德等市區地價卻逆市上升。有測量師分析，土地供應不平均，地價兩極情況將持續。 過去一年市區、新界地價表現極端，其中新界區地價跌勢明顯，例如馬鞍山、屯門、將軍澳及沙田九肚等區，地價從高位已經下跌10%至30%，個別地皮如大埔白石角科進路用地更出現流標。 落禾沙地價 按年跌2成 以近年賣地次數最多的將軍澳區為例，自2010年起連續4年均有地皮批出，共涉及12幅住宅地，除了由新地（00016）投得將軍澳第66B區（天晉II），因不設限量條款，所以地價較其餘11幅地皮偏高外，其餘整體地價介乎3,600至4,900元。 隨美國聯儲局在去年中交代退市部署，加上「辣招」威力開始展現，將軍澳地價開始從高位回落，其中華懋在6月投得第66B1區用地，樓面地價只有3,654元，較最高位回落26%，扣除景觀及位置因素，地價亦至少回落7%至9%，其後由會德豐地產投得的區內最後一幅臨海地68B2區地盤，地價亦較同類地皮下跌6.3%至13%。 此外，在兩年內先後兩次賣地的馬鞍山落禾沙，地價亦按年跌近2成，新地在今年初以每呎4,241元投的白石海景洋房地皮，造價就較2012年年底長實（00001）所投得的彩沙街地皮地價跌18%。 市區靚地短缺 財團追捧 另一邊廂，供應短缺的市區靚地，仍然受財團追捧，地價逆市上升。資料顯示，近一年地政總署共批出8份市區住宅地，其中6幅以市場估值上限批出，包括3幅啟德限量地更是較一年前的啟德「港人港地」，地價上升10%至30%。 第一太平戴維斯董事總經理陳超國認為，樓價現時已經回落，加上建築費上漲，所以發展商降低投地標價從而抵銷建築成本上升，若果建築費持續上升，未來地價仍有下跌空間。 不過，他補充指，港島、市區因市場需求較大，地價可以看高一線，而新界區土地供應較多，發展商會較為保守。 事實上，未來幾年政府土地供應將集中在新界區，例如施政報告公布將改劃的152份用地提供21.5萬個住宅單位，逾8成供應位於新界區，並以大埔、屯門供應最多，導致區內地價跌幅最大；反而，市區供應只有2萬伙，其中灣仔區更是零供應，造就市區地價一直企穩。（系列二之二•完） 撰文:余敏欽