2014-01-10
經濟日報
撰文:林浩文 萊坊董事及大中華研究部主管
欄名:專家論市
本港寫字樓租金一直高踞全球之冠，但最近終於跌至第二位，倫敦西岸已超越香港，成為全球寫字樓租金最貴的市場。
倫敦西岸寫字樓呎租平均每平方呎約260美元，反觀中環則按年下跌5%至235美元。
在50大租金最貴的城市中，亞太區佔20席，其中6個更是排名前10位，包括香港中環、北京金融街及北京CBD（Central Business District）。當中數個亞洲城市核心區寫字樓供應十分緊張，需求主要由大型國際企業或金融機構帶領，供不應求的情況令核心區租金進一步上揚。
香港核心商業區中環仍是全球租金最高的地方之一，在一定程度上是因為甲級寫字樓的存量有限，故此香港政府已有計劃出台，打造另一個核心商業區及搬遷政府機構辦事處，以求增加長期供應。然而，這些計劃能否滿足未來的需求，相關藍圖要到何時才能實現，仍屬未知之數。
星商業區規模大港2倍
紐約、倫敦、新加坡及香港等主要金融中心都面臨着如何應付長期商業發展的難題。在這些城市中，香港的核心商業區面積最小，雖然不宜將香港與西方金融中心進行直接比較，但與新加坡比較則有較多相通之處。許多跨國公司在亞洲設立區域辦事處時都首選新加坡和香港。盡管新加坡的市區面積遠小於香港，但其核心商業區佔地超過1,600公頃，規模是香港的兩倍。
在香港核心商業區佔地有限，更確切地說，就是甲級寫字樓供應不足，導致租金高企。香港還面臨寫字樓老化的問題，約半數的甲級寫字樓樓齡逾20年。傳統核心商業區寫字樓的老化問題尤其明顯，1990年前落成的寫字樓佔總存量的57%，過去十年落成的寫字樓則僅佔總存量的5%左右。
不少發展項目尚處於籌備階段，要在短期內恢復供求平衡恐難以實現。筆者預期未來3至5年的新增供應大部分集中於九龍東，在未來十年二十年，一旦CBD2和西九龍等商業區成形，香港的寫字樓供應將會大幅增長，如雨後春筍般湧現。
8項目紓寫字樓不足
筆者了解過數個大型公共和私營項目，這些項目將新增大量寫字樓樓面，有助緩解香港寫字樓供應不足的情況：（一）中環海濱發展項目；（二）九龍東第二核心商業區；（三）太古坊重建項目；（四）新寧大廈及新寧閣重建項目；（五）西九文化區及西九龍總站；（六）尖沙咀新世界中心重建項目；（七）灣仔政府合署；（八）黃竹坑重建項目。
筆者分析了香港中長期的寫字樓供應，但關鍵在於這些項目能否完全滿足同期的需求。香港寫字樓物業的長期需求與服務業僱員人數息息相關，因為服務業是寫字樓的主要佔用者，而服務業的就業增長又與香港的經濟表現密不可分。1997年亞洲金融危機爆發及2008年美國金融海嘯期間，服務業僱員人數縮減，該兩件事件亦嚴重影響了租戶對寫字樓的需求。
假設香港經濟年均增長3至4%，而服務業就業增長率約為2至3%，2020年前，在目前的發展項目以外，還需要額外4至8幢面積與國際金融中心二期相當的寫字樓空間（約400萬至800萬平方呎）。所以，筆者認為甲級寫字樓市場總體看來租金調整的空間不大，至少在2020年之前是這樣。
短期而言，環球經濟前景逐漸好轉，美國、日本及歐盟被看好，加上中國經濟增長反彈又要重整經濟方針，全球經濟增長於明年更為明確。展望2014年中環寫字樓租賃市場前景平穩。