2014-04-15
經濟日報
地價與樓價關係微妙，由於發展商、測量師在估算地價時，常採用剩餘法（Residual Method），因此當樓市踏入調整周期時，地價跌幅往往高於樓價。
區內二手樓價跌 影響地價水平
剩餘法為一種計算地價合理估值水平的方法，計算法為落成樓宇售價減去發展商成本及利潤。
根據理想城市集團企業估值部主管張聖典解釋，測量師估值一般會採用剩餘法，為根據土地同區已經成交的紀錄，評估項目日後開售的樓價水平，從而扣除建築費、財務開支、專業顧問費用，以及發展商預期利潤等，從而得出地價合理值水平。
因此，當地皮同區屋苑樓價出現下跌時，預期未來項目推售的呎價亦會下調，因而影響到地價水平。
張氏補充，由於測量師為同區樓價作出評估時，會考慮到二手樓樓齡因素，加上新盤溢價因素，而過去幾年樓齡暢旺的時候，新盤較二手溢價較高，測量師估值時亦會給予二手樓兩、3成溢價，作為地盤估值。
不過，由於現時新盤與二手溢價已經大減，所以現時測量師估值時，給予溢價已經收窄至5%至10%。
例如，同區二手屋苑樓價為1萬元，而新盤溢價為2成，項目未來預測售價將為1.2萬元，而扣除每呎4,000元建築費、兩成利潤等因素，地價估值大致為6,000元，但當樓價下跌1成、新盤溢價收窄至5%，未來預測售價就只有1.05萬元，用剩餘法計出的地皮估值將會只有4,000元，地價跌幅達三成，較樓價跌1成為高。
新盤溢價收窄 加大地價跌幅
由此可見，當樓市進入調整周期時，除實際二手樓價下跌外，新盤溢價亦會收窄，而這種收窄的幅度亦會加大地價下跌幅度。
撰文:余敏欽
系列名:地價回落系列