2014-04-14
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
樓價調整，加上國際貨幣基金組織的評論，跌市減辣再被提出來討論，特首及財政司司長亦作出回應，究竟目前樓價處於何種狀況？
事先聲明，目前市場所有的樓價量度指標都稍有局限，包括時間較滯後，反映一、兩個月前的價位、又或覆蓋的屋苑可能有掣肘，如減價的都是在統計屋苑內、又或未能盡覽市場所有二手成交。早前更有意見認為，樓價的統計未反映一手減價情況等等。
由於這種種情況，可能出現不少人提出種種質疑，「去睇樓都不覺得下跌？」「樓價好像無跌過！」「但係又好似有不少低價成交喎！」舉一例子，過去的3月沙田名城有二十多宗成交，當中有十多宗蝕讓，蝕讓反映售出價較買入價低，這個屋苑的樓價回落，但相信各樓價指數均沒有列入統計屋苑名單中。
差估署售價指數 數據滯後
看看市場大部分反映樓價變化的指標由高位至最新價的下調情況：
這個官方指數可以說是各類衡量標準中，跌幅最小的，高位亦是最遲出現，而且數據公布較滯後，每個月上旬才公布兩個月前的指數，以4月7日公布的數據，最新只至2014年2月。（1999年=100點）
滯後情況與私人住宅樓價指數相同，2月是最新數據。不過，估計指數所選取的屋苑屬於活躍屋苑，較能反映樓市情況，樓價高位出現較符合樓市走勢，而回落幅亦較明顯。（1999年=100點）
資料顯示，2014年4月11日公布的指數，根據2014年3月31日至4月6日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算。當中有逾八成的交易是在2014年3月17日至23日簽臨時買賣合約。基於在中原的臨時合約成交價編制，該公司資料顯示市場佔有率超過20%。由於每周公布，能較密集觀察樓價走勢，當然仍有一定的時間滯後。
四個數據唯一有直接呎價顯示，可能對樓市參與者較易理解，由於選取100個主要屋苑，由於同樣是活躍類型，四個數據中出現最大的跌幅。
美聯樓價走勢圖 跌幅最大
美聯物業上周報告亦指出，樓價已由去年高位回落，樓價持續下滑，首季樓價已累跌約1.5%，而相比起去年2月份高位比較，累積跌幅則進一步擴大至4.7%。特別是近月有不少利淡消息出籠，包括地皮相繼以低於市場預期售出，甚至乎流標。再者，新盤定價競爭力，甚至較同區二手更低。另美國似有意加快退市步伐，加息或提前來臨等等。上述負面因素相信會令年內樓價加快調整。
當然，樓市參與者還是會繼續有疑問，「我個屋苑都無跌過！」「低層垃圾房景梗係平啦！」「有靚裝慳裝修費所以零議價。」物業交投的千變萬化便在於此。
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