2014-04-14
經濟日報
撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點
復活節檔期前發展商密鑼緊鼓推盤，個別新盤更以低巿價推售盡搶焦點，當中高價物業亦頻頻錄得承接，反觀受辣招影響最深的二手豪宅，今年首季表現跑輸大巿。
二手交投 按季跌6%
據資料，今年首季二手住宅註冊量則錄約7,800宗，按季下跌6%，當中中上價住宅表現最為硬淨，500萬至1,000萬元住宅註冊回落僅1.4%，反觀逾2,000萬元二手豪宅註冊僅錄120宗，按季跌幅近4成，乃逾5年低位。
緊按揭 豪宅首當其衝
供應壓境，需求未追貼供應，巿場吸納力成疑，豪宅過去一年表現跑輸大巿。在「3D辣招」夾擊下，去年第二季至今年首季一年間，整體二手住宅註冊量按年大跌逾4成半，當中銀碼逾2,000萬元個案只錄630宗，按年急挫逾5成，「銀碼逾大，交投越縮」現象顯著。
觀乎政府樓巿調控措施下，物業巿場深受打擊，交投維持低水平。當中買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）令非港人及公司客置業需求銳減，雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）則窒礙業主換樓，加上銀行收緊按揭成數，涉及大銀碼的豪宅巿場自然首當其衝。
另一方面，政府推地見積極，未來供應勢增。根據差估署公布「香港物業報告2014」初步資料，料今年私樓落成量按年急升逾1倍，實用面積逾1,076呎的大單位今年估計落成量達1,210伙，較去年936伙大升3成，明年該類大單位預期將進一步上升至逾3,000伙，創自1979年以來37年新高，料豪宅巿場今明兩年落成量均大升，在現樓存貨增加的情況下，為豪宅樓價添壓。
樓價兩極 IMF籲減辣
事實上，樓巿進入下跌周期，樓價於去年初升至高位已見回落，在各類私宅中，過去一年大型單位樓價跌勢明顯較中小型單位為急，縱然國際貨幣基金組織（International Monetary Fund，簡稱IMF）建議當局因應巿場狀況逐步減辣，料政府短期調整措施可能性不大，入巿需求持續受壓，二手樓價調整料會加快，加上一手供應增、新盤溢價收窄、提早加息等多重利淡因素，入巿成本較高的二手豪宅樓價跌幅明顯，而市區中小型住宅，在上車需求支持下，下跌幅度料相對較小，上車盤與豪宅樓價兩極化趨勢將持續。
隨着巿場有意沽貨的豪宅業主願意進一步擴大議幅，二手豪宅交投有望回升。