10大屋苑估價 較樓價跌幅大 反映銀行趨保守 學者憂估值不足浮現

本港樓價跌勢已成定局，過去一年內全港10大屋苑估價全線下跌，半數屋苑跌幅達7%以上，較同期屋苑樓價跌幅更大，反映銀行態度保守。學者憂估值不足浮現，影響二手交投。 部分鄰近有新盤推售的屋苑跌幅較顯著，其中跌勢最急為東涌映灣園，有單位估價按年急跌14%。 據本報追蹤調查全港10大屋苑滙豐及中銀（02388）網上銀行估價資料顯示，全數屋苑估價在過去一年均被下調，兩銀行就屋苑的估價累跌1.3%至14%不等，當中更有半數屋苑估值跌幅達7%以上，包括東涌映灣園、紅磡黃埔花園、鰂魚涌太古城、天水圍嘉湖山莊及荔枝角美孚新邨。 鄰近新盤低開 估價跌幅大 事實上，大部分屋苑的估價跌幅均比大市樓價跌幅大，以中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL））計算，剛於上周五公布的最新指數報118.82點，較去年4月第二周同期跌約2.5個百分點，而美聯每月樓價走勢圖亦顯示，今年3月平均實用呎價為8,763元，較去年同期跌約4.4%。 以上述數據與估價數字對照可發現，10大屋苑當中僅得兩個屋苑的估價跌幅低於4%，反映銀行屋苑估價跌幅普遍較大市顯著。 當中值得留意的是，鄰近有新盤低價或削價賣樓的屋苑，估價跌幅亦較明顯，其中以東涌映灣園跌勢最急，同區主要開售的新盤為昇薈，發展商以貼市價開盤，更提供最高約22%折扣，促使屋苑兩單位滙豐銀行估價急跌9.4%及14%，跌幅比屋苑3月份實用呎價按年跌7.9%為大。 估價下調過快 恐拖累二手 至於位處早前削價賣樓的元朗錦田北爾巒附近的天水圍嘉湖山莊，屋苑銀行估價亦比實際樓價跌幅明顯為大，屋苑銀行估價按年調低4%至7.7%，與屋苑樓價按年跌約1%比較，差幅顯著。另黃埔花園亦受早前增設多種優惠的同區餘貨盤昇御門影響，估價按年跌7.7至10%，跌幅較樓價同期僅跌1.8%為大。 城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，銀行估價較樓價跌幅大，反映銀行風險評估較保守，在參考成交數據傾向採用低成交價的個案，並非選取平均值。至於理大建築及房地產學系教授許智文指，有機會只是個別情況，但認同如果估價下調過快，二手樓出現「估不到價」的情況，會進一步拖累二手市況。 撰文:郭伊妮