2017-06-13
明報
樓價雖然仍屢創新高，但近月銀主盤明顯增多。本報統計，踏入6月不足半個月，市場已增10伙銀主盤，5月至今已新增約30伙，當中以大碼豪宅居多。何文田半新盤傲名更首現銀主盤，業主曾多次加按物業及向銀行作私人貸款，單位雖未過3年額印期，但已淪為銀主盤，屬市場極為罕見個案。
明報記者 方可兒
以數量計，銀主盤數目仍處低水平，但相比今年3、4月每月新增10多個銀主盤，銀主盤新增的數目在5月起有增多的迹象。如南區豪宅地段本月連錄3宗銀主盤放售，包括南灣大廈、香島道45號及陽明山莊，當中香島道45號一個實用面積1314方呎單位，更曾借貸12次，銀主現叫價6200萬元，實呎近4.72萬元。
去年11月起遭多家銀行釘契
除了南區，另一豪宅地段何文田亦現銀主盤。入伙僅兩年多的何文田傲名首現銀主盤，單位為中層A室，實用面積926方呎，3房1套間隔。土地註冊處顯示，原業主2014年10月以2151.26萬元購入，先向星展銀行承做一按，期後分別向華僑永亨及恒昌國際財務加按。不過，去年11月起，恒生銀行、一名關姓人士及中國建設銀行，先後向法院申請扣押物業令（俗稱「釘契」），相信業主在外借取不少私人貸款，因無力償還，被債權人入稟法院扣押物業。
據悉，業主購入單位後一直自用，去年曾以5萬元放租，但未有租出。正當業主被多家銀行入稟法院「釘契」，其持有的一個傲名車位去年11月亦放售套現，成交價155萬元，較購入價150萬元略高5萬元，扣除使費後料平手離場。翻查土地註冊處紀錄，該業主為大手投資者，曾以公司名義於2004至2005年斥資約3456萬元，連環購入7伙分布於西九四小龍及奧運站單位，大多為荔枝角宇晴軒及泓景臺物業，並於2006至2014年分階段全數沽出，帳面共賺近千萬元。
2400萬放售 高買入價一成
不過，由他持有的傲名單位近日淪為銀主盤，銀主叫價2400萬元，實呎2.59萬元。傲名於2014年10月開售，仍未過額印期。若上址售出，將成屋苑首宗二手成交。由於物業屬銀主盤，轉售時毋須支付額外印花稅（SSD），若以叫價售出，即物業帳面升值248萬元或一成。
業界：有銀行積極吸納有樓一族借私貸
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，私人貸款雖然不是必須抵押物業，但若借貸人不能清還債務，債權人有權向法院申請扣押物業令，以阻止業主出售單位套現。即使物業售出，亦須先清還欠債，餘款才歸業主。不過，一般銀主盤出售後所得金額會先還予承做一按的銀行，之後再到加按銀行，最後才到申請扣押令的債權人。因此，相較以物業抵押的樓宇按揭貸款，私人貸款發生壞帳機會較高，收取利息亦較高。
她又表示，市場上不少聲稱「物業貸款」實屬私人借貸，毋須物業抵押，只是銀行或財務公司希望吸納有樓人士借貸，才將私人貸款標榜為物業貸款，惟單位樓價、加按紀錄或成為審批貸款金額及釐定利息的參考。
（港人債務系列之二）