2014-04-10
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
國際貨幣基金組織昨指出，香港主要本地風險來自物業價格失序調整，觸發經濟活動、銀行貸款、家庭資產負債與物業市場之間惡性循環。
IMF撑港府 增公營房屋
對於本港長遠政策，國際貨幣基金組織（International Monetary Fund，簡稱IMF）表示，認同政府增加公營房屋供應，指有助解決房屋問題。由於措施需要時間發揮作用，因此在樓價上升周期實施逆周期審慎監管及財政對策，包括增加印花稅，有助促進市場有秩序調整及維持金融穩定，相信調控樓市措施可因應市場正常化步伐逐步撤銷。
特首梁振英亦作出回應，特區政府會繼續解決香港市民面對的、亦是長時期以來困擾着香港民生的房屋短缺問題。雖然在過去的一年多以來，在增加房屋供應，尤其是增加公營房屋供應方面，需要改劃土地；而在改變這些土地用途的過程當中，在地區層面有地區人士以至區議會反對，這個是必須共同克服的問題。雖然現時在調控樓市方面有一些初步成效，但下去一定不能夠鬆懈。長遠來說，一定要做好這個供應的工作，尤其是公屋供應的工作。可以說，港府重點在尋找建公營房屋的土地。
增加供應還是漫漫長路，唐榮較有興趣的反而是IMF所指的「失序調整」，找來差餉物業估價署的資料，當中長期資料由1979年第四季起的按季變化，正好比較每年第四季的樓價升跌幅度，直至2013年的第四季，看看樓價何時「失序」？
跌1成以內 兩次見反彈
以每年第四季私人住宅樓價指數比較，共有4次較明顯的調整：
1982至1984年，香港前途問題談判，引發信心問題，樓價調整3年，樓價累計跌30%。這段時間算是失序調整。
1995年，僅回調一年，樓價跌幅10%，政府出招遏抑樓市及多次加息的結果。值得留意的是，雖然樓價一年跌一成，但其後出現1996及1997年的報復性反彈。所以，鑑古知今，比對現時樓價低於5%的調整，官方或許擔心反彈多於樓價一沉不起，所以沒有減辣招的機會。
1998至2003年，金融風暴、八萬五供應、沙士等等，6年來樓價累跌60%，這是30多年最嚴重的一次失序調整。
2008年，金融海嘯，樓價下跌的時間極短，跌幅亦有限，市場氣氛冰封，但回復速度極快。
綜合這多年資料，因為跌幅10%或以下均出現報復式反彈，所以，可以假設當跌幅超過一成，是第一個警戒線，屆時政府有需要審視各項調控及樓市前景，再作決定。