2014-04-09
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
樹仁大學經濟與民生研究計劃於今年3月份，進行了一項香港人生活困苦度的問卷調查。
調查以隨機抽樣電話訪問方式進行，成功訪問了1,074人。調查結果顯示，75.97%市民認為香港人現在生活痛苦，較去年同類調查的70.8%趨升5.17%。
最新調查 逾42%人最憂住屋
在六大民生問題中，令香港人活得最痛苦的，依然是住屋，佔42.27%，較去年的36.40%上升5.87%。有近半數市民（49.91%）認為增建居屋最能解決房屋問題，可是首批新居屋單位要到2016年底才入伙。
按年齡劃分來說，25至34歲的群組認為香港人活得最痛苦的比率高達82.12%，比去年上升近10%。主因可能與他們憂慮住屋問題有關，有52.55%認為住屋問題使香港人活得最痛苦。調查又發現，從未結婚群組的痛苦比率高達80.16%，比去年亦上升近10%。究其原因是可以理解的，因為25至34歲正步入談婚論嫁、成家立室的階段，尤其關注置業安居，但樓價持續高企令他們難圓置業夢，甚至要推遲結婚的意慾。
為何痛苦？當然與過去唐榮多次提及的置業痛苦指數有關，這個指數在海外有不少團體機構使用，或有稱為樓價收入比、市民置業負擔能力等等不同的名稱，同樣是計算要多少個月或年的家庭收入，等同於購買一個一般住宅單位的價值，耗費愈多的收入自然愈痛苦。
樓價痛苦度 相當97年高位
與上述報告相呼應的是，今年3月金管局的報告指出，盡管住宅物業價格適度向下調整，價格收入比率於去年第四季達到14.6年，相當於1997年時的最高位（去年9月報告更達14.7年）。換言之，市民面對樓價瘋漲的痛苦度，與1997年樓價火紅年代相同，市民需要不吃不穿不花，以14.6年的月薪才能抵銷樓價。
至於14.6年的計算指標，大約是居於私樓家庭月入中位數為30,400元，樓價大約是533萬元。至於假設的單位面積約為538平方呎，樓價533萬元，平均呎價9,907元。
要痛苦度減低，一是樓價跌、一是月薪大升，這兩個因素影響痛苦度，月薪年年跟着通脹上升，難有突破，樓價調整又如何？
第一個推算的可以是政府2012年10月推出重招買家印花稅時，當時的置業痛苦指數大約是12倍或年，亦即12年的收入。現時樓價若調整至12年或144個月，月入30,400元計算，樓價是438萬元（538平方呎、呎價8,141元），與現時533萬元高位比較，樓價大約要回調18%。
當然所謂合理、不痛苦的可接受水平各地有不同，唐榮曾聽一些意見指出，大約是8倍或年左右，亦即96個月的收入抵銷樓價。換言之，538平方呎單位的樓價大約是回落至292萬元左右，同樣以現時高位計算，樓價需回落45%才達到8倍的年代。