2016-11-28
經濟日報
政府加辣接近1個月，住宅投資者數量明顯減少。但是，並不等於年輕人可順利上車，因為上車客面對的最大難題不是投資者競爭，而是樓價高企，按揭成數不足。
政府本月5日起，就從價印花稅劃一增至15%（首置及換樓客除外），目的是擊退投資者，令首置客可以上車。加辣後，住宅投資者即時卻步，但並不代表首置客容易上車，因新稅項令二手盤源收窄，價格不跌反升，過去近一個月，多個細價屋苑持續錄得高價成交。樓價高居不下，才是難上車的癥結。
樓價須跌17% 供款佔比才健康
事實上，現時家庭入息中位數約為25,500元，而根據美聯物業樓價走勢數據顯示，10月份平均實用呎價10,559元（建築呎價8,401元），以購買一個實用面積400平方呎單位，樓價約422.4萬元、造6成按揭、供款20年計算，每月供款12,990元，佔家庭入息的51%，超越50%的警界線。若計及銀行按揭供款壓力測試，利率上調至5.15厘，家庭入息最低要達28,201元，比入息中位數高11%。
過去20年按揭供款佔入息比率平均數為42.3%，若要達到這個健康水平，樓價要降至348萬元，以6成按揭、20年借貸計，月供10,712元，剛好是家庭入息中位數的42%。即是樓價要跌17.5%，重返2012年12月水平。
加辣遏抑投資 上車未必受惠
事實上，近年市場湧現大量實用面積小於200平方呎的單位，主要因為年輕人為符合月供不超過家庭入息中位數50%的要求，而不斷降低居住要求，形成愈住愈細的情況；其次，不斷拉長供款年期，今年3月份樓價低位時，平均供款年期為25.3年，其後半年樓價上升8.6%，平均供款年期上升至26年。
換言之，政府加辣遏抑投資者，未必可以即時令上車一族受惠，最終還要透過其他手段，例如增建低價的居屋或者放寬按揭限制，才能幫助年輕人上車。
撰文:
黎煥成
報道系列: 加辣成效系列