2014-04-08
經濟日報
近期市場頻現銀主盤大幅減價個案，多為加按數次的「超按」盤。
由於售價過低，單位出現資不抵債的情況，手持樓契的一按銀行拒絕放契，令交易胎死腹中，業界籲小心處理「超按」銀主盤。
日前市場先後錄得多宗「超按」銀主盤成交，例如九龍城豪門一個高層C室，按揭10次，本周初以928萬元易手。其次，九龍塘畢架山峰一個按揭7次的洋房以1.15億元易手。
樓市跌 財務公司追債迫賣樓
不過，有業界人士指出，近日大幅減價的「超按」並非真正的銀主盤，這些單位向銀行承造按揭後，業主以不同形式向其他財務公司進行借貸，財務公司把相關債項登記到單位的樓契內，一個單位可以加按6至10次。
而財務公司有見近期樓價回落，擔心愈遲賣樓業主償還債務能力愈弱，於是向業主追債，迫業主賣樓。於是近期市面突然湧現一批由財務公司放售的「銀主盤」，令市場誤以為銀行壞帳上升。
銀行不放契 交易無法完成
事實上，該由財務公司放售的「銀主盤」並沒有真正的業權名份，樓契由始至終由第一債權（一般是銀行）持有。故這些「銀主盤」即使有買家承接，賣方必須向第一債權贖回樓契才能完成交易。據悉，近期有數宗「超按」單位買賣，由於資不抵債，第一債權人不肯放契，交易因而「胎死腹中」，市場估計短期內會爆發訴訟潮。
一名資深地產代理表示，以一個售價1,000萬元的「銀主盤」為例，即使單位帳面有利潤，但是若業主曾加按數次，欠債超過1,000萬，即使第1至3的債權人能成功取回欠款，但是款項無法償還第4至第6或第10債權人的欠款，這些債權人不會取消加注在樓契內的頒令（ORDER），買方不會接受有多重頒令的樓契，交易始終無法完成，於是銀行索性不接受賣方贖契。
風險高 大型代理避免沾手
由於近日市場出現數宗「超按」單位無法順利完成交易的個案，數家大型地產代理公司，開始勸喻員工避免處理這些「超按」單位的交易，估計「超按」單位往後只能透過拍賣公司進行拍賣。
事實上，不少銀主盤會透過拍賣行放售，綜合4間主要拍賣行，今年首季已推出逾20間銀主物業，惟成交呈兩極，成功拍出的以細價物業為主，相反，逾千萬銀主豪宅往往要多番減價重推，且成交價一般低市價近兩成。
撰文:黎煥成