2014-04-05
太陽報
近日，不少意見提及香港的建築成本高昂，發展商不會做蝕本生意，所以樓價即使出現調整，幅度也不會太大。這講法表面上合情合理，但想深一層，其實漏洞百出。
首先，試問世上有哪一盤生意可以只賺不賠？如果有的話，為甚麼有人做茶餐廳可以蝕錢、有人做理髮店可以蝕錢，偏偏做地產可以不蝕錢！如果說建築成本高，發展商不會做無錢賺的生意，所以樓價跌極有限，就不會出現九七年曾有發展商因為在高峰時買了貴地，結果要蝕大本。
買地等同固定成本
所以，麵包要比麵粉貴，只是一廂情願的想法。很多時候，「成本」比「賣價」貴的例子比比皆是。如上世紀八十、九十年代不少石油公司，由於油價曾長期低迷，有時會賣一桶蝕一桶。但油公司仍然要賣，因為開發等固定投資已付出了，如果閒着甚麼都不做，只會蝕更多。這就是經濟學上所謂的「固定成本」和「浮動成本」。
「固定成本」不會因為生產量多少而改變，如一間工廠的機器，即使生產一件或一百件，機器的成本都不會改變；「浮動成本」則會因為生產量增加或減少而改變，如生產一件玩具需要三件原材料，生產一百件玩具就需要三百件原材料。
所以，即使無利可圖，生產商有時也會被迫生產，因為已大量投入固定成本，如果不生產，只會血本無歸。對於發展商，已付錢買入的土地，就是它們的固定成本。
地價飆升 賺多過蝕
其次，以上論據亦有可能誇大建築成本的重要性。雖然工資、建材價格都有上升，但和地價相比，建築成本相信仍佔較細的部分。所以，即使建築成本如發展商所言年年大升，但相信怎樣也比不上過去幾年樓價的升幅。因發展商早期買下的地皮，成本不會改變，當樓價大升，淨賺地價都賺夠。
筆者不是仇富，但看到一些發展商的利潤率接近三成，可以推斷即使建築成本上升了，亦無阻繼續賺大錢。
真正影響樓價的是市場供求的變化。建築成本最多只會影響發展商考慮是否「再買地」，但對於已買的土地，建築成本可產生的影響很有限；至於在需求層面，建築成本更加沒有影響力。