2014-04-05
太陽報
九龍塘地段矜貴，傳統舊式豪宅大多有一定樓齡，保值能力減退，正是換樓良機。惟在九龍塘換大屋，樓齡較新的做價不菲，故毋須再為名校網「死守」該區的業主，跨區換樓絕對「諗得過」。僅隔一條獅子山隧道的大圍，有大型私人屋苑名城提供四房大宅，「補少少」錢可享受簇新環境，帳面換樓成本約200萬元起。
九龍塘廣播道一帶內街清幽怡人，附近有不少低密度住宅群。雖然區內居住環境優秀，但是舊式豪宅往往樓齡太舊，如馬可尼大廈，樓齡已近四十年，欠缺配套設施，僅提供停車場，社區配套亦匱乏。九龍塘貴為豪宅區，地段矜貴，業主想用有限的資金原區換樓不易。
馬可尼大是區內入門版豪宅，目前細三房戶市值約750萬至780萬元，若想升級換新盤豪宅－逸瓏及尚御等，金額需動輒逾2,000萬元，並不划算。
業主若不想「重新供過」，又想換大屋，不妨放眼大圍，搬進新界區雖看似「降呢」，但九龍塘與大圍兩者有獅子山隧道貫通，若由大圍出入市區，僅較九龍塘多十餘分鐘車程。當中，以毗鄰港鐵大圍站、市中心地帶的大型屋苑名城為換樓首選。
名城一至三期近年相繼入伙，最舊的一期樓齡只有約四年。屋苑提供逾4,000伙，主攻三房及四房大宅，為換樓客的一大選擇。論間隔，馬可尼大廈實用率雖高，但只得三房設計、大廳又呈L廳或「呂」字廳間隔，未見好用。
名城各期單位實用率雖較傳統豪宅輸蝕，普遍僅得七成半，但除基本的三房設計，屋苑亦有實用面積近1,000方呎或以上的四房大宅，以二期盛薈一個實用面積958方呎單位為例，單計室內面積已較馬可尼大廈三房戶多300餘方呎，大廳屬長廳格局，另多一個睡房、士多房及客廁，大廳也設戶外露台，空間感大增。
十年還款 月供二萬三
說到換樓成本，以馬可尼大廈一個實用面積近700方呎的三房戶為例，現時市值介乎750萬至780萬元，而名城各期實用面積近1,000方呎的四房戶，最低消費約950萬元起，帳面換樓成本只需約200萬元起。
假設業主已供滿樓，沽出單位後以其中700萬元作首期，貸款約250萬元，以一般實際按息約2.15厘計，若想攤開十年還款，月供約23,175元。如攤開二十年還款，則月供約12,828元。
景觀廣闊享港鐵便利
名城一期樓齡約四年，二期盛薈及三期盛世樓齡約兩年，位置優越，更享港鐵之便。市中心無論食肆、交通及民生商舖更較九龍塘廣播道一帶完善。再者，屋苑景觀也優質，部分中高層單位視線可眺沙田城門河，即使向西北單位，中高層也可享大圍遠樓景，視野開揚。
名城是大圍最具規模的大型私人屋苑，其住客會所更屬焦點，不但佔地62萬方呎，全部設施亦已啟用。名城住客會所以度假酒店式設計，設施逾60項，設室內恒溫泳池、戶外園林泳池等。當中，最特別的是會所有分男、女專區。
80個放盤最平嗌950萬
利嘉閣助理分區經理冼志勇表示，名城各期單位間隔相若，樓價以位置及景觀分高低，以四房戶為例，一期全部四房戶均向東南，景觀優質，叫價逾1,100萬元起。
他又稱，三期盛世樓齡最新，加上最近港鐵站，四房戶叫價與一期同樣硬淨，但有少部分四房戶向北，樓價較相宜，叫價約1,000萬元起。二期盛薈因位置輸蝕，加上四房戶全部向西北，一般四房戶叫價約950萬至1,070萬元。
每期的四房戶放盤量平均，各有20至30個放盤，全屋苑共有逾80個四房戶放盤。代理續指，四房戶因入場門檻高，每月二手成交一般，最多可錄3至4宗成交。
他稱，上述四房戶型叫價，已較半年前同類單位回落6至10%，個別一期單位業主帳面需輕微蝕讓才獲承接。屋苑三月錄逾20宗二手成交。
名城小檔案
地址：大圍美田路1號
樓齡：2至4年
物業座數：12座
單位量：4,264個