2016-09-05
經濟日報
剛過去的周末周日，三個新盤同時揀樓發售，三個盤兩日合共沽出約1,147伙，屬2013年一手新例實施後的新高，購買力被狂吸，結果二手成交量應聲下挫，後市怎麼走？
以十大屋苑為例，其中中原統計，成交量由前周（8月27及28日）15宗減至7宗（9月3及4日），按周跌幅53%、美聯統計由20宗跌至13宗，跌幅達35%、至於港置數據則由15宗減至5宗，跌幅更達67%。四間代理中，只有利嘉閣統計成交有增加，由11宗增至16宗，按周上升45%。
市場信息分歧，後市表現如何？有市場人士分析，單日銷情創一手新例實施逾三年以來最旺紀錄，連同發展商推售的貨尾盤，吸納大部分市場購買力，令二手成交顯得格外疏落。由於新盤銷情理情，促使二手業主叫價更為心紅，部分業主趁勢提價，亦有個別業主索性封盤拒賣，靜觀後市變化，與此同時，買家亦審慎入市，進一步窒礙二手交投，現時僅小部分買家願意追價入市。
賣樓方法 「鎖死」購買力
二手樓如果根據往績所見，過去曾有類似新盤瘋搶的經驗，好大機會出現一盤淡三墟的局面。新地在02年首度開賣馬灣珀麗灣，創下首日賣出逾1,700伙佳績，當時平均呎價2,300至3,000元，當年就有市場分析認為，新盤狂銷過後，會出現短暫的燦爛歸於平淡的局面，所有經紀全力谷票，市場上的購買力幾乎被吸乾，二手樓市陷於癱瘓。珀麗灣一期售罄後，市場上的購買力幾乎消耗淨盡，往後三個月的一手及二手市場都淡靜，正是「一節淡三墟」效應。
當然，今時新盤開售的步調有所不同，一手新例下，發展商推售較小心，不可能一次盡推單位，每次推出，多傾向全盤的一、兩成單位，同樣在新例規管下，加推單位亦要分段安排，所以，較大型新盤不可能出現一、兩天內全數售罄的局面。但今時的賣樓方法，卻可能更長時間「鎖死」購買力，像周末周日銷售的三個新盤，昨日已即時宣布加推，而過去兩天的入票向隅者，毫無疑問會變成「復活票」，繼續保留入票抽下一輪的加推單位。如果發展商持續分多輪推出，極可能出現較長的資金「鎖死」期。
留意發展商 加推加價幅度
估計，二手市場短期仍會受新盤搶客的影響，發展商亦會趁市旺，全力爭取銷售成績，最值得留意的是發展商的「進取」程度，加推加價的幅度如何？是繼續針對二手還是試闖較高水平價位？加價至哪一水平會促使準買家轉投二手？這些都值得留意，亦是繼續「三盤」淡三墟還是帶旺二手市場的關鍵。
另一點是購買力能否持續？去年第4季至今年第1季住宅樓市成交低潮，早前有分析認為近期旺市是當時購買力積壓後釋出的效果，樓市成交轉旺大概自7、8月暑假開始，購買力亦是9月的關注點。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論