2016-09-05
經濟日報
玩具城國際主席、資深投資者鄭躬洪接受訪問時表示，現時樓市屬政策市，「升亦難以大升」，辣招增加投資成本，認為現時住宅值博率不高，反而乙廈較有投資潛力。
樓市最近有回勇迹象，上周五公布的中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL）最新報136.21點，按周急升2.31%，升幅為逾6年新高，對比本年3月份低位127.46點，反彈幅度約6.9%。
最近一手市場的認購反應正正可反映市況熾熱，例如新地（00016）元朗Grand YOHO，在首輪便收到近1.67萬票，以推出的308伙計算，超額53倍，以票數計算為1997年後新盤票王；至於港人港地啟德1號，首輪亦錄逾1萬個登記，較推售的300伙超額32倍。
住宅「政策市」 辣招按揭限制多
已久未有入市的鄭躬洪亦不諱言有入票認購啟德1號，「啟德位於市區，交通方便，可塑性高，較有投資潛力。」他分析：「早年政府因為無地推，發展商推盤時比較惜售，務求善價而沽；但現時發展商推盤策略不同，由於未來不斷有全新供應，於是發展商推盤策略便以散貨為主，賣樓盡量求量，以貼市價推盤，於是便形成龐大的搶購潮。」
但鄭躬洪認為，對於投資者來說現時樓市值博率仍甚低，「現時樓市是政策市，有太多辣招限制，包括雙倍、買家印花稅，短期內轉售要繳付額外印花稅。除了這些辣招以外，還有銀行不斷收緊按揭，我以前買樓可能只需繳15%首期，但現時隨時要拿出6、7成現金作首期，連同其他稅款計算，根本難以計數。」他說。「我打算買啟德1號都只是買1、2間『玩吓』，況且認購反應如此熱烈，都未必會中籤。」
寫字樓需求大 料最多升兩成
「樓市難以寄望再有暴升的機會，下屆無論誰做特首，都不會容忍樓價急升，那為何不尋找其他投資機會？」鄭躬洪透露，最近夥拍朋友在日本東京投資一個溫泉度假酒店，為首個在日本投資的地產項目，現計劃重建為物業增值，投資額約1億至2億元。他又指，雖然樓市難再急升，但亦沒有條件大跌，因為市場仍有龐大的剛性需求，「我相信最終只會緩緩下跌，跌幅約10%。」他透露現時尚持有27至28個物業，但未來一年暫未有計劃放售。
鄭躬洪雖然認為住宅沒有值博率，「但如果真的買磚頭，最好是買寫字樓。」他認為，寫字樓有龐大用家需求，尤其是近年不少中資公司來港，對商廈市場有支持，相信造價有1至2成的上升空間，他比較看好九龍市區、中區及灣仔的乙廈，因為甲廈現時呎價甚高，動輒要2、3萬元，上望空間有限。
撰文:
梁振鋒