2014-04-07
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
上周文章提到，9份差餉物業估價署報告，9年預測私樓落成量有127,530個（平均每年14,170個），但實際落成量只有101,620個（平均每年11,291個）。
兩者相差25,910個，平均約有20%差距，亦即平均每年高估了兩成或2,879個私樓單位。
政府追落後 明年起才變現樓
近日在港府遞交上立法會的文件顯示，金融海嘯後的2009年至2015年的私樓預測落成量變化，附表是以上年份各類不同單位的落成量，由2009年至預測的2014及15年，平均合共有78,680個私樓落成，平均每年有11,240個，當然，平均來說仍然屬偏少的年代。
當然，有關數字較前有所回升，2014年有多達17,610個私樓入伙，據《經濟日報》報道是10年、自2004年以來的新高數字，不過，正如唐榮有提及，差餉物業估價署數字過往紀錄都有估多的情況，平均高估20%，若依附表數據，打8折的情況下，2014年的實際落成量有機會只得14,088個（較預測少3,522個）、至於2015年可能只有10,128個（少2,532個），兩年合計將會少6,054個單位。
當然，從年份及有關數字可見，2010/11年度起，政府主動賣地，新樓供應開始追落後的單位，到了2014年還未能落成入伙，估計要待2015年才能變成現樓投入市場，像2015年預測離島區，包括東涌有1,674個單位落成。
資料顯示，東涌市地段第37號大嶼山東涌第55b區，屬2010/11年度賣地計劃，由南豐等發展為昇薈，有1,419個單位，去年起持續推售樓花單位。換言之，政府主動增供應後，不論拍賣或招標，估計要待2015年起計，往後的年份才能陸續落成，滿足自住及出租需要。
平均每年逾1.7萬伙 租售添壓
今年屬於新盤落成較多的一年，市場一般認為，大量新盤入伙，不少投資者將單位出租，屆時會對租金、樓價構成壓力。同樣情況亦發生在一手樓花供應上，依照運輸及房屋局截至去年底的一手供應數字顯示，已落成但仍未售出的單位數目約有5,000個，還有建築中的單位數目5.7萬個，扣除當中已預售的7,000個樓花，再加入已批出土地並可隨時動工的1.6萬個單位，估計未來3至4年的潛在供應約有7.1萬個，即使算盡以4年計，每年仍可推出的新盤已達17,750個新樓單位，令一手樓定價壓力更大。
換言之，無論發展商出售一手的定價、或已售出單位落成後，小業主出租訂定的市值租金，由於供應回升，均存在頗大的定價壓力。至於一手落成量不同單位的比例近年亦有明顯變化，明天續談。