2016-09-02
經濟日報
港府一直強調的一手潛在供應達標，唐榮最近聽到另類挑戰，統計出來的一手供應數目未受質疑，反而是供應的時間，或者會差之毫釐，雖然未至於謬之千里，但對市民實際感受到的供應充裕，或者仍有一段距離。
按數據 單位供應充裕
先重溫運房局公布的一手潛在供應數字，截至今年6月底，未來三至四年間可提供的私人住宅單位數目，包括：
（甲）已落成樓宇但仍未售出的單位數目＝6,000個
（乙）建築中的單位數目＝+74,000個；減去：已預售單位數目＝-9,000個
（丙）已批出土地並可隨時動工的項目＝+22,000個
合共93,000個
---------------------------------
換言之，在未來三至四年間大約可提供93,000伙，這個可以是建築中的樓花、亦可以是落成現樓，可以理解為可售的新盤估計數量。當然，運房局很保險，有關數字結尾加入字眼：「以上數字只反映在2016年6月30日可見的情況，數字會隨着時間改變，不代表對未來的預測。新私人住宅項目的建築期各有不同，視乎個別項目情況而定。」
依照港府發表的數字，是指三至四年間大約可提供93,000伙，如果三年計算，平均每年是31,000伙供應，如果四年計算，每年新盤亦有23,250伙，以港府所訂18,000伙供應目標衡量，供應已高出29%或72%不等，似乎相當充裕。不過，唐榮最近碰上認識的業內人士，卻有不同看法。
批出地皮 隱藏問題多
這位業界指出，港府批出的地皮有很多隱藏的問題，如山坡、地下土層等等，有不少難以預計的狀況出現，他據聞九龍區一幅豪宅地皮，發展商投得後進行探土等地基工程時，已遇上不少阻滯，幾乎要四出求救。
這位業界又指出，現在政府賣的是「地花」，尤其是一些原本未有發展興建建築物安排的土地，為爭取推地目標而推出市場，與一幅已四通一平，又或鐵路上蓋已造好地基的土地，發展時間會有很大差異，很多前期工作，工人供應問題不大，可以多花錢解決。但審批程序需時，地下車場建築又要花時間，遇上斜坡更容易使發展時間失控，另要城規會審批等等。故現在政府公布的9.3萬伙，預計要延後1至1年半，即計4.5至5年。
若根據這位市場人士評估，93,000伙，若依4.5年計算，平均每年新盤跌至20,667伙，僅較供應目標高出15%。若以五年換算，平均每年供應將跌至18,600伙，每年只高出供應目標600伙或3%。以最長年期計算，雖然仍是達標，但供應充裕的程度卻遠不及三至四年計算時的豐盛。
唐榮找了一些例子，像近日開售的一個將軍澳住宅項目，地皮在2013年6月由發展商買入，到今年8、9月開賣樓花，剛好超過三年，理論上符合港府三至四年的評估，不過新盤所處的是填海地，地基已接通一切管線渠道。項目預計在2018年第四季落成入伙，大概五年多一點落成，亦符合發展年期。
部分項目 跌出預設時間
不過，仍有一些例外，翻查2011年紀錄，仍有項目至今仍未預售，換言之已超過五年時間，跌出港府統計三至四年的預設供應市場的時間，包括2011年5月售出的司徒拔道地皮，應該是今年初才正式動工。此外，另一幅波老道地皮，於2011年6月成交，項目仍在申請預售樓花同意紙，同樣跌出三至四年的統計中，所以，這位業界質疑的三至四年，而應改為四年半以上，並非全無道理，他估計，一些改變用途、綠化帶轉住宅地，更容易超出「三至四年」的估算，若情況如此，一手潛在供應或要重新評估。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論