2016-11-24
經濟日報
啟德首幅商業地由利福國際（01212）以73.9億元爆冷奪得，成交價為政府歷年商地中最貴，樓面地價6,733元呎，貼近市場估值下限，仍創九龍東商業地價新高。
該幅商業地分為南、北兩塊，位於啟德中心城東邊及啟晴邨西面，可建樓面面積109萬平方呎，包括須建公共停車場。地皮上周五截標，收8份標書，由「細劉」劉鑾鴻擔任主席的利福國際罕有突襲投標，便一擊即中首度投得官地，中標價約73.9億元，較今年2月由領展（00823）以59.1億元投得的旺角工業貿易署，超出近15億元，成為全港歷年商地地王。
利福國際財務總監潘福全回應指，集團一直希望於九龍市區物色優質地段，自建物業及拓展崇光百貨（SOGO）業務，認為7,000元呎的地價屬合理範圍。他續稱集團擬獨資經營，除崇光百貨之外，亦會引入其他商業、娛樂及餐飲設施，具體規劃及投資額有待董事局確認後公布。至於地皮位處東九龍重點發展地段，集團對區內發展潛力很有信心。
料總投資額約122億
以項目可建樓面約109萬平方呎計算，地皮樓面地價達6,733元呎，較市場估值下限的6,000元，高出12%。九龍東暫批出8幅商地，是次啟德地地價，較九龍東上一幅、於去年5月批出的九龍灣祥業街用地，每平方呎樓面地價6,199元，18個月升值8.6%。同時將去年1月領展及南豐的觀塘鴻業街地，每呎6,630元的九龍東商地地王紀錄，再推高1.6%。
假設建築成本為4,000元呎，計及10%「發水」樓面及利潤因素，每平方呎投資額約1萬元，總投資額約122億元。參考鄰近商廈現時呎租，如億京中心呎租約22至30元，以及觀塘One Harbour Square呎租約26至44元，估計項目日後寫字樓呎租介乎30至40元。
商場呎租料60至70元
高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚稱，以啟德周邊辦公室、住宅發展，預計對零售及食肆有一定需求。由於項目規模過百萬平方呎，估計發展商將會撥出3至4成樓面，即30萬至40萬平方呎作為零售用途，其餘為辦公室樓面。他預計，商場的租值每平方呎可望達60至70元。
另外，萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，啟德區發展成形需時，地皮作長線收租投資，回報期可能較長，加上發展成本總額大，故中標價貼市場下限。
撰文:
鍾綺敏
余敏欽