單一業權商廈 有幾矜貴

中環美利道地皮呎價高見5萬元，盡破紀錄，除了反映中環地罕有外，單一業權的超甲廈難能可貴，一旦賣散價值便不保。 上星期美利道停車場地皮成功批出，恒地擊敗多組財團，以232.8億元投得，折合每呎地價為5萬元，略高於估值上限，出現樓面地價及總金額雙破頂。 中環地王呎價5萬 物有所值？ 對於價錢，早前已分析過，中環地皮是廿年難得一遇，最初估價偏低，正因參考數據太少，超甲級商廈長期沒有成交，因為業主從不放盤，現時可供買賣的中區商廈呎價，平均約3萬至3.5萬元，令最初估價較低。後來各大測量師行調高估價，最終以每呎5萬元成交，總算是預計範圍之內。反而入標競投的買家，中資參與比例遠較預期少，畢竟中資具規模的企業眾多，在港缺乏自家總部大樓的多不勝數，最後沒有入標，未知是否內地近月加強對外投資監管有關，造就本地幫吐氣揚眉。 地王誕生對商廈效應，初期例必業主看好後市加價封盤，的確最近聽到不少業內人士透露，面對業主即時加價，但同時買家追價興趣卻不高，地王效應需時消化，短時間內成交量可能會降低，造價則料仍向上。 5萬元一呎地價，是否物有所值？單從價錢看，香港從沒有5萬元一呎商廈成交，但這不等於本港超甲廈呎價未達此水位。中環租金價值最高的商廈，幾近全屬單一業權，或兩三個業主組成（國金2期由恒地、新地及港鐵等為主），此類商廈平均呎租約150至170元，以近3厘回報計，呎價達7萬元，美利道地皮日後落成，必屬超甲級，如此計算5萬元樓面地價並不誇張。 倘拆散發售 超甲廈恐降級 為何從來沒有超甲級商廈成交？理由很簡單，就是一旦拆散發售的商廈，價值立即降低。之前提過，中環超甲廈呎租可達150至170元，反而散業權商廈如皇后大道中9號、美國銀行中心及力寶中心等，呎租僅60至70元，幾近沒有逾百元成交出現，可見散業權與完整業權超甲廈租金表現相差一截。 所有住宅地皮，發展商會計算建築成本，日後要定價多少才獲利，但超甲級商廈卻是另一回事，賣散後超甲廈可能會降級。這是從用家角度出發，目前中環最頂級商廈，租戶多屬國際投資銀行、中資知名機構，據商廈資深租務代理指，最大型機構基本上只考慮單一業權物業，因為可確保管理完善。物業公用地方如地下大堂、分層大堂等，業主會定時作出維修，若散業權商廈，維修及保養難有共識，質素自然下降。 租戶組合佳 擁命名權廣告位 此外，商廈大業主除了關注租金表現外，亦講究租戶組合。業主希望在一幢物業中，集結較多知名度高、規模較大的機構，再配以一些較細的公司，最好外資、中資及本地公司雲集，盡量包羅萬有，確保租客質素，有名牌租客在場，自然吸引其他知名商戶。反觀散業權商廈，因為業主可能是投資者，不介意長期交吉，而該類商廈業主眾多，各人招攬租客條件不一，不會有共識如何整理租戶組合，換言之，租客質素難以控制，自然難以吸引承租力高的大企業進場，租值不及完整商廈。 當然，完整業權商廈最大價值還未計算，就是擁命名權及廣告位。因此，投得中環地皮或超甲級商廈業主，只視物業作長線收租，就算要出售，必定保持完整業權全幢沽出，這樣才最值錢。故此，5萬元一呎超甲廈地價，是有數得計。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論