2017-05-25
明報
【明報專訊】本港住宅樓價於2003年SARS以來大漲小回累積升幅逾4倍，今年以來更屢創歷史新高。印裔富商Mohinani Harry Hassomal的家族在本港已營商近半世紀，曾於SARS期間斥資數億元撈底買樓，對掌握本港樓市周期有獨到心得。他在接受訪問時分享置業經驗，過去一年內地資金持續湧入本港，令樓價升至不合理水平，他建議用家可等這些熱錢流走，樓價回落至合理水平，始入市買樓也不遲。
明報記者 葉創成
Mohinani Harry Hassomal的爺爺早於1969年已從印度來港發展，初期靠入口日本布匹在港銷售，賺到第一桶金，上世紀70年代已開始投資本港房地產，累積豐厚財富。Mohinani在2003年已參與家族生意，當時樓價於1997年見頂回落後已連跌超過6年，更爆發SARS疫症，悲觀情緒升溫，樓價進一步急跌，他拍板斥資數億元買入大量寫字樓物業及部分住宅物業，包括以呎價4000元買入中環美國銀行中心的兩層寫字樓，「我們是在市場出現恐慌時才入市買貨的投資者（Distressed Asset Investor），即是無人買的時候我們才走去買。因為我們相信，做任何生意也好，賺幾多錢是以你的買入價計算的，只要你能夠低價買入優質資產，日後的盈利就會增加」。
SARS呎價4000元買美銀中心
根據代理數據，美國銀行中心寫字樓呎價現已勁升至3.5萬元；而鄰近的美利道商業地皮於5月中更以232.8億元、樓面地價逾5萬元批出。不過，Mohinani於2007年已悉數沽出美銀中心兩層寫字樓，呎價約2萬元，較買入價勁賺約4倍，而SARS期間買入的大部分物業，亦已於同年沽售。
上述物業若持有至今善價而沽，盈利肯定更加可觀。Mohinani承認，2008年金融海嘯後，內地隨即推出「4萬億」救市措施，令本港樓市的調整期遠較他預期短，令他來不及在低位買貨，「2007年我已預計到有大事發生，所以沽出大部分香港物業，結果2008年亦爆發金融海嘯，但當年本港樓市調整的窗口期（Window）很短，無機會畀我入返場」。
2013年底5億沽上環酒店
雖然Mohinani在2007年沽出SARS期間買入的大部分本港物業，惟同年他亦以約2億元買入上環干諾道西95號的一幢酒店，至2013年底始把該酒店以4.88億元出售予開源控股（1215），食正期內自由行旅客爭相訪港、酒店價值水漲船高的大升浪。
談到當年高位沽貨的心得，他仍然津津樂道，「由我2007年購入該酒店開始，愈來愈多內地旅客訪港，酒店出租率不斷改善，每晚房租亦上升至800元，與其他地區的五星級酒店相若。我沽貨的時候（2013年底），該酒店出租率已差不多100%，無得再好；如果出租率是90%，便仍有10%改善空間，但100%便已經去到最頂，既然有買家主動洽購，當然是收成的好時機」。
本港一般打工仔沒有Mohinani的雄厚資金可以投資寫字樓及酒店，但買樓上車做業主，卻是不少人的心願及奮鬥目標，而且可能是他們人生中最大的投資，故此亦必須審慎行事。記者請教Mohinani，今年以來樓價屢創歷史新高，港人若有自住需要，目前是否應該追價上車呢？他教路，可考慮先等一等，待日後樓價出現調整後再買也不遲，「過去一年有很多內地資金流入本港，令本港住宅樓價升至全球最高，我覺得這是不真實的。如果這些北水明日便被『閂水喉』，要班資回朝調返大陸，本港樓價會怎樣呢？我覺得只要北水一停，樓價就會跌」。
業主防守力強 SARS式跌市難重演
不過，Mohinani強調，隨着近年本港樓價破位而上，金管局期內亦一直收緊按揭，故目前大部分業主的按揭貸款佔樓價比率（Loan to Value Ratio）並不高，防守力強；故他認為，若有人期望樓價像1997年至2003年般大跌七成，是不切實際的想法，「我估計半山區的豪宅最多可跌三成，但中細價樓的跌幅會比較溫和」。
Mohinani認為，假如樓價回落至合理水平，用家可以先買細價樓上車，「首次置業應該先買細價樓，樓價跌少少便當交租囉，反正樓價長線看升」。
Mohinani又向年輕人分享自己家族的成功之道，「成功沒有特別的方法，但你一定要相信自己的能力，而且要勤力工作累積財富，不可以坐喺度等中六合彩；機會總會出現的，最重要是你日後見到機會時要好好把握」。
[名人樓市論壇]