2017-02-15
經濟日報
為搶佔按揭市場，銀行估價極進取，甚至與成交價「脫軌」。沙田河畔花園連天台單位，估價達504萬元，呎價逾2萬元，較最貴單位高2成。不過業界提醒，買家不要因銀行估價足而貿然高追，入市前要衡量風險。
本報對多個上車屋苑熱門單位進行估價，發現部分單位估價較屋苑最新成交價甚至紀錄價更高，以河畔花園差距最大。該單位為屋苑F座連天台戶，面積242平方呎，單位最新估價504萬元，較屋苑目前最貴造價410.5萬元高出93.5萬元，幅度23%。另單位每呎估值20,826元，比港島藍籌太古城更貴。
嘉湖兩房估價 高見10314元呎
即使河畔花園業主叫價亦未及估價進取。市場人士指出，目前屋苑連天台戶最貴叫價亦只是450萬元，面積269平方呎，單位附設裝修，平均呎價16,729元。
至於另一上車樂園天水圍嘉湖山莊，銀行對單位的兩房戶估價，呎價高見10,314元，首度衝破1萬元關口。資料顯示，景湖居4座高層E室，實用面積446平方呎，最新估值460萬元，較目前屋苑最貴兩房戶造價423萬元高出37萬元，幅度約9%。
銀行新一年承按 冀達標轉積極
區內代理表示，目前嘉湖山莊兩房叫價最貴單位為美湖居5座高層F室，業主以450萬元放盤，現正有租客居住，單位望米埔景屬一線單位。不過代理直言，由於樓價400萬元以上單位已不能承造9成按揭，而嘉湖山莊買家入市預算及財力相對小，缺乏高成數按揭下，兩房樓價要達到460萬元有難度，而以同樣樓價，現時已可購入屋苑3房戶。
銀行對單位估價一向是參考市場成交價再作出調整。對於估價與成交價「脫軌」，香港浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為，銀行估價進取主要為季節性因素，銀行踏入新一年承按態度積極，不排除為生意達標，促成更高生意額，在衡量壞帳風險後，給予較進取的物業估值，顯示對市況樂觀。
另外，去年政府加辣，讓二手市場流動性下降，成交較疏落，交投側向一手，銀行估值除參考二手成交，亦會就現時一手市況氣氛及定價作考慮，定出物業市值，因此個別出現估價高於二手成交價的情況。
他認為，銀行估價進取，只反映銀行認為短期內樓市未會逆轉，樓價變化看長期供求關係，非季節性短暫因素，買家上車為長遠需要，必須衡量個人財務實力及入市風險。
撰文:
文倩婷