2014-01-09
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
昨日提到下周三公布的施政報告，房屋政策上仍要多加着墨，重點是讓社會明白調控持續，不應有錯誤憧憬。那能否創造可達的新「憧憬」，其中之一可考慮增加居屋供應。
周初本欄曾提到，300萬元以下住宅成交愈見減少，以去年情況來說，佔市場最大比例的反而是300萬至500萬元以下物業，多少反映上車難的情況。無論一手或二手，大部分成交在300萬元以上，新居屋投入市場正好可填補這個價位的供應空缺。
大舉拓地 能否創新「憧憬」？
資料顯示，新居屋要待2016/17年度起至2019/20年度，分4年建1.7萬個。白表免補地價買居屋，簡稱白居二市場，估計2013、14及15年度，合共約有15,000個名額（每年5,000個）。為何要供應更多新居屋？
2013年市場有一些情況反映這個需求，前文提到私樓價高，退而求其次買二手居屋，不管已補或未補地價居屋，應該是準上車人士的選擇，甚至推出白表免補地價買居屋等種種有利刺激，結果是衝高了居屋第二市場的成交，甚至因居屋第二市場，毋須補地價的居屋價位亦過高，準買家「焗」轉公屋市場，同樣推高公屋成交。
長安邨熱賣 上車客迫投公屋？
中原地產報告顯示，截至去年12月15日，2013年居屋第二市場買賣成交暫時錄得1,684宗，總值47.56億元，平均每宗交易282萬元。宗數是創2010年1,950宗後的3年新高，而金額是創1999年49.46億元後的14年新高。反映受首批白居二熱潮刺激，居屋第二市場交投活躍。
居屋第二市場平均成交價高達282萬元，價位甚至已超出某些市民的置業負擔水平，附表是去年居屋第二市場成交量較高屋苑的平均成交價格，較便宜的兩個屋苑在天水圍，馬鞍山或九龍市區未補地價也要300萬元均價，多少反映居屋第二市場難上車。
至於被迫轉投公屋，中原另一份報告指出，2013年（至12月15日）的二手公屋買賣合約登記錄得481宗，總值8.42億元，平均每宗成交價175萬元。2013年二手公屋登記宗數是創2010年587宗後的3年新高，而金額是創2000年有紀錄以來的14年歷史新高。附表的公屋資料，當中如青衣長安邨熱賣，是否無法負擔青衣多個居屋的價格，轉投公屋？
2014年首批新居屋將於今年底預售樓花，2,000個唐榮認為是杯水車薪，私樓供應經過數年努力，已有谷底反彈的情況，經過今年大舉發掘公營房屋的土地，下周能否為市民提供一個增加居屋供應的「憧憬」？
若以300萬元作為分水嶺，2013年300萬元以下成交量只佔整體27%、300萬元或以上佔73%，樓價高企，若新居屋能提供兩房小型單位，市價6或7折，應可填補300萬元以下買樓上車的空間，而又對私人住宅市場影響最小，新一份施政報告能趕及為香港市民置業夢加碼嗎？