2014-01-02
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
樓價回軟、甚至只是升勢放緩，對近年高溢價買入單位的業主放盤帶來難度，因為樓市升值已經「預付」，需要更強勁的升幅，若預期的升值沒有出現又要沽貨，損手難免。
2010年1月至今年10月，差餉物業估價署樓價指數顯示，由138.3點升至245.4點，樓價升值77%，理論上，2010年買入單位的，穩賺不賠。入市的一刻預期樓價未來持續上漲，或種種因素不斷升值，而願意以特高溢價買入單位，認為未來終升值超過今時的額外所付，讓投資獲利，不過，世事無絕對。
萃峯高層三房 3年蝕90萬
最近一些二手住宅成交個案，顯示付出高溢價的風險，灣仔萃峯新近更錄得一宗蝕讓成交，涉及單位為高層B室，實用面積875平方呎，建築面積1,161平方呎，擁三房套房間隔，望山景，以1,680萬元易手，折合實用呎價19,200元，造價較市價為低。
據悉，上址原業主於10年6月以1,769.9萬元購入單位，由於睇淡後市而沽貨套現，是次轉手帳面已損失89.9萬元，若計算佣金及行政使費，料總虧蝕高達160萬元。
依萃峯成交單位面積計算，差餉物業估價署歸類為C類單位，亦即753至1,075平方呎單位，港島區，2010年6月平均呎價是10,468元，相對萃峯原業主的買入價，平均每呎20,227元，較港島C類單位平均呎價高出9,759元，這價錢部分便是買家付出的溢價。
至2013年10月，港島C類單位平均呎價已升至15,568元，但萃峯蝕讓呎價為19,200元，三年多過去，兩者呎價差幅收窄至3,632元，由一手變二手，溢價大幅蒸發。
天巒雙號屋 減價200萬沽
日前亦有一宗新界區成交，同樣是2010年買入，雖然帳面有賺，但經紀佣金已吃掉一半賺價，計算所有成本應由賺變蝕，天巒加倫大道雙號屋之買賣成交，物業實用面積2,011平方呎，建築面積3,563平方呎，連1,590呎花園，以公司轉讓形式易手，成交價3,100萬元，平均實用呎價15,415元，買家為中港商人。
原業主於2010年10月以3,030萬元買入上址，受美國開始退市、發展商紛紛割價沽貨、政府大量推地、本港政治氣候轉差等負面消息影響，看淡後市，遂趁早沽貨離場，原先叫價3,300萬元，最終減價200萬元沽出物業，持貨3年，帳面獲利70萬元，單位升值2.3%。
天巒屬於新界區E類1,722平方呎以上單位，2010年10月新界區這類單位的平均呎價為6,797元，天巒原業主的買入價為15,067元，兩者呎價差幅達8,270元。到了今天轉售，新成交呎價是15,415元，新界區E類單位升值至7,848元，兩者呎價差幅仍達7,567元。
樓價追不上溢價 蝕讓難免
當然，以上的比較仍有不足，因為是某一地區樓盤價格與港九新界整個大區作比較，高出的溢價似乎相當驚人，最理想當然是與附近同樓齡類近單位作精細比較，通常準買家入市，二手樓價較少出現高溢價買入的情況，較多在過去數年的一手市場，只要樓價升得慢，往往無法追上已付的高溢價，蝕讓難免。