2016-08-29
經濟日報
昔日推出的兩幅啟德港人港地，有機會成為唯一的兩幅。啟德1號近日計劃推售，更多限制的細節及實施的程序公布，揭示了買家印花稅實施後，未有再推港人港地的部分原因。
回顧港人港地政策的起源，最早來自特首梁振英當選前的土地政綱。政綱提及，「如住宅市場過熱，選擇符合中產階層住屋需要的政府土地，在賣地條款中規定在建成後的住宅單位，只可出售予香港居民（包括永久及非永久居民），以協助入息高於居屋上限的香港居民置業安居」。
影響日後加按 潛在買家減少
措施最終在上任後的2012年9月份推出，宣布在翌年首季推出的兩幅啟德地皮加入港人港地條款，不過相隔僅兩個月時間，政府推出「雙辣招」，重點在於針對非港人的買家印花稅，額外徵收15%稅款，市場形容是如同在全港實施「港人港地」。
隨着辣招實施後，內地買家比例跌至只有1%、2%，政府其後推出的啟德地皮均無再加入港人港地條款，亦在2014年時更有政策已經「擱置」傳言，雖然發展局局長陳茂波澄清只是「無迫切性」再推出，但至今再未有港人港地推出。
近期啟德1號公布的港人港地實施細節，揭示從買家、政府角度均有不少不便。從買家的角度，樓盤限制不能夠向財務公司抵押，連帶影響港人買家日後加按，作資金周轉的機會；條款有效期長達30年（實際有效期至2043年6月27日），其間即使政府「減辣」取消非港人買樓的買家印花稅，樓盤港人港地性質仍然不變，變相長遠少了潛在買家。
至於從政府行政角度，除了要監察發展商推售時有否遵從只售予港人，地政總署須有人審視所有買賣合約，連帶樓盤未來30年轉售情況亦要監察，涉及不少行政資源。
另外，雖然政府為避免買家透過租務協議的形式轉移實際居住權，故定出最長租約期少於5年、不能夠收取多於1年租金，同時，港人港地未有立法提供法律框架，政府日後執法能夠透過土地契約，由地政總署「釘契」、收樓，若涉及虛假宣誓才涉及刑事，有別於透過《印花稅條款》實施的買家印花稅。
伙數少 效果不及買家印花稅
從調節市場的功效，港人港地只局限在實施條款的新批土地，換句話，即使每年1.8萬伙的私樓土地供應全數採用港人港地，所影響的供應量只是全港149萬個私樓單位的1.2%，效果未及買家印花稅廣泛。
同時，雖然同為行政措施，但買家印花稅可以透過修訂稅率（包括降至零）、法例，因應市況調節，彈性較長遠30年的港人港地地契要求高，亦能因應不同情況提供豁免。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論