2014-04-04
經濟日報
政府指樓市不再過熱，外界關注「辣招」是否有調整空間。但現時樓價較「雙辣招」前仍高9%，而供樓負擔比率仍處64%高位，市場料要達合理水平，樓價最少要再跌兩成。
有接近政府消息人士明言，短期內「辣招」並無調整的空間。
DSD未通過 「雙辣招」難調整
接近政府消息人士指出，雖然市場對樓價調整的預期開始出現，但要確保樓價穩定，現階段「辣招」並無調整空間，同時現時對港人影響較大的雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）仍未獲立法會通過，政府不可能現階段調整買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）或額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）。
至於何時才是合適的退市時機，消息指，政府參考一籃子因素，密切注意樓市變化，避免樓價出現大幅波動，適當時才會作出調整。
運輸及房屋局早前回應立法會議員提問時，曾提及政府監察樓市的一系列指標，包括樓價、巿民置業負擔能力、物業成交量、置業供款和入息比例等因素。本報根據政府提及的指標分析「雙辣招」至今樓市變化，並評估現時離適宜「撤招」還有多遠。
從樓價的角度出發，過去一年樓價雖然呈現下跌的趨勢，若果以差餉物業估價署編製的私樓售價指數計算，現時樓價不過較高峰期下跌1%，較2012年10月推出BSD前，仍然錄有9%的升幅，比起1997年的高位更是高出40%，因此可相信除非樓價下跌10%以上，否則政府會為「辣招」減辣的可能性極微。
至於以置業供款和入息比例評估，據金管局最新公布的半年報告，現時一個面積538平方呎單位樓價，以20年供款期、7成按揭計算，供款佔私樓家庭入息中位數（30,700元）的64.1%，不但較長期平均值50%高出不少，亦較BSD剛推出後（2012年11月）的56%為高。
樓價重回兩年前 方算合理
假設當局以供樓負擔比率恢復至過往長期平均值水平，作為評估「辣招」的因素之一，除非收入水平大升，否則粗略計算，樓價至少須下跌22%才能夠恢復50%的平均值，亦即是2012年3月、相當於特首梁振英當選時的樓價水平。
此外，據金管局評估，現時置業負擔能力仍然較弱，價格收入比率達到14.6倍（即相等於家庭入息中位數的14.6年總和），相當於1997年時的最高位，較出招前2012年第三季的12倍，仍有明顯的距離。
長遠房屋策略委員會委員黃遠輝認為，現時樓價仍未回落至較合理水平，樓價由新政府上任至今上升兩成多，相信樓價至少要「還原」升幅才有調整「辣招」空間。（系列二之一）
撰文:余敏欽
系列名:減辣探索系列