2016-08-29
經濟日報
東九龍商業區正值供應高峰期，世邦魏理仕辦公樓顧問及交易服務部董事彭孟淇（Mark Palmer）認為，甲廈供應多，消化需時，料今年東九龍甲廈租金跌約5%，調整期將長達4年。
九龍商業區主要分為尖沙咀及東九龍兩大區域，據世邦魏理仕數據顯示，尖沙咀及東九龍甲廈去年租金分別錄15.7%及4.2%升幅，Mark指出，去年整體九龍區租務理想，租金穩步向上。
尖沙咀缺供應 空置率甚低
商廈租金升跌，與空置率息息相關，Mark指，現時尖沙咀區（包括九龍站ICC）商廈空置率約2.4%，未來供應不多，「尖沙咀僅有新世界大廈重建項目，而該廈多層樓面已獲預租，包括日本瑞穗集團，預計今年租金升約5%。」
供應重點全數落在東九龍，單計2016年至2017年，已有高銀集團旗下九龍灣商廈（63.9萬平方呎）、太古項目（46.6萬平方呎）、新加坡豐樹產業基金（49.5萬平方呎），以及其他兩項目共61萬平方呎，5個項目共涉逾220萬平方呎樓面，當中還未計算活化工廈項目。
Mark認為，供應過多為該區租金構成壓力，「現時東九龍空置率達7%，已屬偏高，空置率維持3至4%才算健康，因未來供應仍多，情況與2008年相似，東九龍出現大批新供應，令租金回調，相信今年區內租金跌約5%，明年再跌約5%，調整期至2020年才完結。」
東九龍商廈經過數年來，發展成熟，漸吸引大型機構進駐，如領展（00823）及南豐旗下觀塘商廈項目，2019年才落成，消息指項目獲投資銀行摩根大通大手洽租，涉及25萬平方呎，主要是低層單位，摩根大通將由沙田的寫字樓搬至該廈。
自花旗遷入 東九漸受注視
Mark認為，東九龍漸獲大型國際金融機構注視，「自從花旗銀行兩年前購入觀塘商廈作總部後，大型銀行會多考慮東九龍，節省租金開支是重要動力，只要物業夠新，提供充足電力，便接受搬至該區。」
以往不少機構為節省成本，由港島區搬至東九龍，令東九龍吸納情況理想，呎租亦升至逾30元水平，惟此價格維持數年，未能突破40元，Mark分析，東九龍租金數年內難再明顯向上，「如果東九龍升至呎租40元水平，將不能再吸引外區客進駐，租客可能會選擇搬至葵涌、荃灣。」
對於甲廈租務前景，Mark指，英國脫歐後，歐美金融機構或多或少受影響，未必有資金作大擴充，故不少租務來自中資，惟中資機構甚少落戶九龍區，「他們喜歡中環、金鐘的全海景商廈，除了ICC外，其他九龍商業區較難吸引中資機構。」
撰文:
梁建國