2014-04-03
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
美國加息預告，料對物業市場有一定影響，特別以投資者為主的工商舖。哪一類物業料受加息影響最大？
美國聯儲局新任主席耶倫最近透露，聯儲局今年秋季終止整項資產購買計劃後約半年，可能開始加息。換言之，本港料跟隨，明年加息。
低息環境已持續多年，亦是本港物業價格不斷上升的原因之一，若果加息，對物業市場的影響有多大？跟不少業界人士討論，普遍認為加息需視乎幅度，以及加息速度，若循序漸進一至兩年才加1厘息，實際上對物業市場影響不致太深，因目前尚在低息環境，加上近年香港做好風險管理，借貸比率不算高，萬一加息也不會令市場巨變。
不過，估計加息對物業市場影響也分兩類，住宅市場上，始終有自用的因素，置業人士會審慎計算，加息後仍會買樓自住，因此未必會造成住宅市場急變。工商舖物業卻是另一回事，與住宅最大分別，是工商舖以投資者為主，用家購寫字樓自用佔市場成交比重不高，而舖位成交更是9成以上由投資者承接。既然講求回報，息口走勢自然成關鍵因素，投資者對息口敏感度較高，成本加重下，投資意慾定受影響。
加息增投資成本 舖位受壓
工商舖投資不外乎長短線，短線投資者買物業求摸貨獲利，另一類是長線投資者，看重物業回報率。自去年初雙倍印花稅後，成本大增，摸貨絕迹，不少投資者轉為睇長線，因此物業回報率是重要因素。如果加息後，回報率定受影響。據第一太平戴維斯研究部數據顯示，過去10年工商舖回報率不斷下跌，2004年寫字樓、核心區舖位及工廈的回報率，分別為3.7%、5.9%及8.7%。
其後在2007年樓市高峰期兼低息環境下，三項物業回報率為3.6%、3.9%及5.5%。及至2010年年初，經過金融海嘯後，物業市場作出反彈，而低息環境吸引投資者入市，價位搶高，回報率進一步下跌，三項物業分別為3.1%、3.8%及4.6%。近年物業價格有升無跌，2013年尾，物業回報率跌至3%、3.5%及4.1%，幾近是回報率新低。
回報率不斷下跌，正是因為低息環境，投資者成本輕持貨力強，加上市場資金多，流入物業市場，買家不介意回報低相繼入市，令回報率向下。
舖位市場過往幾年盡成市場焦點，投資氣氛熾熱，炒味亦濃，主要原因是自由行消費金額按年升幅強勁，導致租金拾級而上，投資者憧憬舖位租售價有升無跌，因此近兩年舖位成交，經常出現低於3厘，甚至不足兩厘的個案，正是反映投資者看好後市。但若果明年進入加息周期，投資者成本增加，相信不能再接受低於兩厘的舖位。要提升回報率，租金走勢是決定因素，內地客消費模式改變，租金見頂令吉舖增加，租金再大升機會似乎不高，投資者要入市，除非舖價回落，故舖位壓力相對較大。
商廈需求或反彈 值得留意
至於商廈則值得留意，之前提過近幾年投資市場被舖位搶盡風頭，反而商廈市場卻相對淡靜（東九龍商廈除外），核心區商廈偶有成交，兩三年間商廈價格升幅不高，本身已有追落後概念。更值得留意的是，寫字樓需求與息口有着一定關係，商廈需求與經濟關係密切，近幾年商廈沒成追捧對象，很大程度上因國際金融機構仍處收縮階段，需求下跌，核心區商廈租金亦調整。若果明年加息，某程度上反映美國經濟好轉，對寫字樓需求或會反彈，而核心區商廈供應偏低，傳統商業區甲級及乙級商廈值得留意。