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息口衝擊物業市場 還看速度幅度

2014-04-03    經濟日報
撰文:唐榮 欄名:專家樓論 美國加息預告,料對物業市場有一定影響,特別以投資者為主的工商舖。哪一類物業料受加息影響最大? 美國聯儲局新任主席耶倫最近透露,聯儲局今年秋季終止整項資產購買計劃後約半年,可能開始加息。換言之,本港料跟隨,明年加息。 低息環境已持續多年,亦是本港物業價格不斷上升的原因之一,若果加息,對物業市場的影響有多大?跟不少業界人士討論,普遍認為加息需視乎幅度,以及加息速度,若循序漸進一至兩年才加1厘息,實際上對物業市場影響不致太深,因目前尚在低息環境,加上近年香港做好風險管理,借貸比率不算高,萬一加息也不會令市場巨變。 不過,估計加息對物業市場影響也分兩類,住宅市場上,始終有自用的因素,置業人士會審慎計算,加息後仍會買樓自住,因此未必會造成住宅市場急變。工商舖物業卻是另一回事,與住宅最大分別,是工商舖以投資者為主,用家購寫字樓自用佔市場成交比重不高,而舖位成交更是9成以上由投資者承接。既然講求回報,息口走勢自然成關鍵因素,投資者對息口敏感度較高,成本加重下,投資意慾定受影響。 加息增投資成本 舖位受壓 工商舖投資不外乎長短線,短線投資者買物業求摸貨獲利,另一類是長線投資者,看重物業回報率。自去年初雙倍印花稅後,成本大增,摸貨絕迹,不少投資者轉為睇長線,因此物業回報率是重要因素。如果加息後,回報率定受影響。據第一太平戴維斯研究部數據顯示,過去10年工商舖回報率不斷下跌,2004年寫字樓、核心區舖位及工廈的回報率,分別為3.7%、5.9%及8.7%。 其後在2007年樓市高峰期兼低息環境下,三項物業回報率為3.6%、3.9%及5.5%。及至2010年年初,經過金融海嘯後,物業市場作出反彈,而低息環境吸引投資者入市,價位搶高,回報率進一步下跌,三項物業分別為3.1%、3.8%及4.6%。近年物業價格有升無跌,2013年尾,物業回報率跌至3%、3.5%及4.1%,幾近是回報率新低。 回報率不斷下跌,正是因為低息環境,投資者成本輕持貨力強,加上市場資金多,流入物業市場,買家不介意回報低相繼入市,令回報率向下。 舖位市場過往幾年盡成市場焦點,投資氣氛熾熱,炒味亦濃,主要原因是自由行消費金額按年升幅強勁,導致租金拾級而上,投資者憧憬舖位租售價有升無跌,因此近兩年舖位成交,經常出現低於3厘,甚至不足兩厘的個案,正是反映投資者看好後市。但若果明年進入加息周期,投資者成本增加,相信不能再接受低於兩厘的舖位。要提升回報率,租金走勢是決定因素,內地客消費模式改變,租金見頂令吉舖增加,租金再大升機會似乎不高,投資者要入市,除非舖價回落,故舖位壓力相對較大。 商廈需求或反彈 值得留意 至於商廈則值得留意,之前提過近幾年投資市場被舖位搶盡風頭,反而商廈市場卻相對淡靜(東九龍商廈除外),核心區商廈偶有成交,兩三年間商廈價格升幅不高,本身已有追落後概念。更值得留意的是,寫字樓需求與息口有着一定關係,商廈需求與經濟關係密切,近幾年商廈沒成追捧對象,很大程度上因國際金融機構仍處收縮階段,需求下跌,核心區商廈租金亦調整。若果明年加息,某程度上反映美國經濟好轉,對寫字樓需求或會反彈,而核心區商廈供應偏低,傳統商業區甲級及乙級商廈值得留意。