2016-08-26
經濟日報
過去一段時間，唐榮定期有跟港府主管房策的官員交流，一方是掌握市場的變化、另一方是了解決策者的心態，過去亦曾出現，會面不久便出招遏抑樓市的情況，自從去年樓價開始下滑，相關的會面似乎有減少的迹象，不過，近日形勢似乎有變。
一般估計，特首梁振英任期尚有約10個月，而當9月立法會選舉過後，下屆特首選舉戰將會隨即開始，有意見認為，不足一年的時間，特首在調控樓市方面，不會再有大動作，私樓供應保持速度，而辣招及按揭需求管理措施，即按兵不動，不加也不減，直至新一屆特首及政府上台，但正如前文所述，近日唐榮再度接獲一些樓市意見交流，可以這樣說，樓市的走勢肯定再度惹起相關官員的關注。
若依照差餉物業估價署私樓價格指數，2015年9月高位306.1點，跌至2016年3月271.4點，跌幅有11.3%，下挫半年。直至2016年6月，樓價指數反彈至275.7點，升幅有1.6%，這是官方掌握的數據資料。加上市場的信息顯示，樓價續向上攀升，綜合唐榮的接觸，關注點在幾方面：
居屋歎慢板 新盤唯快不破
•居屋冷、新盤熱
近期新盤認購以及銷售情況理想，新居屋的反應較為慢熱，為何有這種情況？新居屋與新盤可以算是兩種銷售模式，居屋是歎慢板、新盤是唯快不破，新居屋是去年定資格、去年定價，今年中銷售揀樓，歷時大半年，一推是3,000多伙，就以每日安排100人揀樓，有一半人揀也只能售出50伙，3,000伙歷時近三個月。當中樓市變化已不可測，而今期新居屋歷經樓價調整期，相對去年定價，今年已有所回落，礙於種種原因未能調整定價下，只能從折扣着手，亦影響入市速度。不過，由於認購人士數量龐大，估計最終可以絕大部分售罄。
而新盤每次推百餘伙，未能揀樓又可以「復活票」形式抽選下一輪，保持熱度。發展商由網上上載樓書、開放示範單位、公布價單、開售揀樓，兩星期內可以完成，是兩種不同的賣樓模式，難作比較。
•明明看到新樓好多，還急於入市
新樓預估會愈來愈多，但不少偏向利好的因素卻抵銷相關影響，像加息陰影淡化，而現時物業投資可取約3%回報，亦吸引長線投資或有餘錢的買入。還有早前提到的去年第四季及今年首季，樓市成交量大幅萎縮後的購買力釋放，促使交投回升，二手樓價又出現「跌唔落」及缺盤現象，可以說，一定量的自住及投資剛性需求又再被引發。另外新盤的貼近市價開盤及各種較易上車的付款方法，毋須議價的快速交易方式等等，亦使新盤受捧。
•發展商在賣樓買地等方面托市嗎？
這是比較難證實的問題，賣樓高價低價，若獲得市場承接，都可以說是市價。而入市買地，政府已透過招標形式進行，亦多推中小型地皮，數據反映有多家不同發展商參與，有引入競爭。只能這樣形容，可以視為發展商對後市保持樂觀正面，計價時只要預留兩、三成樓價的回調空間，兩、三年後出售樓花，除非樓價大跌三成才會「蝕入肉」，自然保持貨如輪轉的策略。
10至12個月內 難超越去年高位
•樓價會直線反彈嗎？
初步來看，整體環境與過去數年供應不足等情況有所不同，估計去年高位在未來10至12個月無法超越，愈接近頂位，入市的戒心將愈大，同時或會引發政府出手干預，往後，就要看新政府的房策方針有否改變。
樓市的情況，可以是一個人的政績，也可以是被對手攻擊的環節，未來政綱，未來的房策，會否「被」注入大量特首競選的元素？
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論