2016-08-26
經濟日報
啟德1號（I）與將軍澳海翩滙定價相差3成，除了反映兩區地域及周邊二手樓價差異外，亦與兩幅地皮當年批出的地價成本有關，兩者首批單位利潤率估計分別為30%及20%。
啟德1號（I）及海翩滙均為政府賣地項目，同樣在2013年年中批出，但兩者地價一高一低可算極端。
海翩滙成本 低啟德1號2成
由中國海外（00688）投得的港人港地啟德1號（I），總地價22.7億元，以總樓面41.8萬平方呎計算，樓面地價每平方呎約5,428元，當時屬貼近市場估值上限。若果連同4,000元呎建築成本，以1成「發水」樓面、8成實用率推算，樓盤每平方呎實用面積售價至少要1.1萬元才能收回成本。比較樓盤首批折實後呎價12,741至15,561元，發展商利潤率估計介乎14%至39%不等，平均利潤料約3成。
至於華懋發展的海翩滙，當時地價僅30億元，樓面地價3,654元呎，為將軍澳南批出的12幅地皮之中最低，以地價計算較啟德1號（I）低3成，連同建築成本、實用率等因素計算，預計每平方呎實用面積成本約9,149元，較啟德1號（I）則低2成。
受惠項目較低地價因素，發展商才能夠以低價搶攻，即使以首批單位最低折實呎價9,828元計算，仍然有7%微利，以平均呎價約1.1萬元計，估計利潤率亦有2成左右。
撰文:
余敏欽