2014-04-03
經濟日報
欄名:網上智慧
近期樓市發生不少重大變化，以下為其中幾個。
1. 美國加息提早來臨
美國聯儲局新任主席耶倫（Janet Yellen）3月20日在首次主持的議息會議上，決定繼續縮減每月100億美元的購債規模，預計今年秋季將可完全終結資產購買計劃，隨後約6個月可能開始加息。按聯儲局官員估計，明年底利率將會加至一厘，未來3年可能加息2厘。加息漸行漸近，利率敏感的地產股全線受壓，二手樓放盤業主即時減價求售。
2. 住宅供不應求已變
未來新盤接踵而來，僅今年一手住宅單位推盤量就將達17,000伙，較去年增逾3成；從2014年的施政報告可以窺見，梁振英政府正大力開拓中長期的新增土地，在過去年餘，已在全港各區物色到150幅土地，可改作住宅用途並預計在未來5年推出，以供興建約21萬個公私營單位；在新的房屋供應目標下，政府的目標是平均每年提供約20,000個公屋單位、8,000個居屋單位和18,800個私人住宅單位。
綜觀而言，土地和住宅單位在未來10年會陸續大增。樓價高企是因為土地和住宅單位供應嚴重不足，局面既被打破，樓價不跌亦難。
3. 促銷主導新盤市場
去年10月，天璽及THE AUSTIN劈價三、四成促銷。聰明的發展商一方面調低新盤售價，另一方面推出多項稅務補貼，變相減價去吸引買家，特別是針對15%的買家印花稅。發展商肯吃眼前虧，終於使部分內地客及公司買家重現市場。自此，這種大幅劈價及劈價方式已成為一手樓銷售的模式。
4. 地價一浪低於一浪
屯門兩幅土地於2月12日截標，成交樓面呎價分別僅為2,139元及2,571元，創同區地皮呎價近12年來新低，這是土地價格大幅趨跌的先兆。發展商所落的標，價格這樣低，自是對這個趨勢早已心中有數；3月12日，白石角大型豪宅地皮在17標爭奪下，竟然宣告流標。
今次入標的主要是大型發展商，出價竟然全部不達政府底價，可視為不約而同的集體態度審慎，甚至顯示發展商對樓市前景失去信心。17張標俱不達政府底價，是因為兩者的計算基礎截然不同：政府是按近期同區類似地皮的成交價，入標發展商則是按將來（大有機會是兩年或以後）同區類似地皮的估計成交價，而他們的估計是悲觀的。不過大家毋須過分擔心，政府與發展商對地皮價格的看法早晚會比較一致的，因為反映日後跌市的成交價，最終會迫使政府調低底價。
5. 全面跌市已成定局
基於上述利淡因素和三項辣招已在立法會三讀通過，全面跌市已成定局，樓市將由過去一年的量跌價不跌（或小跌）過度到量跌價跌（或顯著跌）。減價潮將會由一手樓蔓延至二手樓；由豪宅蔓延至中下價樓，最後波及上車盤；由住宅樓蔓延至工商舖物業。二手樓價開始加速及加幅調整。今次的下跌浪，住宅樓價會下調多少？一般估計的跌幅為兩成到五成，我悲觀一些，預期它下跌四、五成。有心放貨的業主，還是趁目前樓價跌幅較小早放為宜。