2016-11-17
東方日報
樓市熾熱，港府為壓抑樓市風險，早前公布新一輪措施，對所有的住宅物業徵收15%的買家印花稅，首次置業者不受影響。辣招實施後，樓價有輕微下跌情況，加上美國大選出人意表的黑天鵝，市場料樓價短期會跌5%，不少「上車客」為之心動，又瞄準低息環境，力爭上車機會。美國聯儲局年底加息機會變得不明朗，置業初哥會擔心供樓息口上升，究竟應該選擇P按、H按還是定息按揭？
定息按揭供樓有預算
現時各大銀行及財務機構提供的按揭計劃，包括有最優惠利率（P）、銀行同業拆息（H）、定息按揭及按揭保險計劃。定息按揭申請人要在指定期限內以固定利率計算供款，一般銀行提供定息按揭計劃，多數以1至3年，甚至長達7年不等之定息計算，對比P按及H按供款會隨未來息率變動增減，定息按揭好處是可在定息期內鎖定每月供款額，讓供樓人士有更穩定財務預算，若預計未來息口上升，定息按揭可說是優質之選。金管局數據反映，定息按揭的使用率一直維持低使用量，由八月份的1.7%更下降至0.9%。
大多數供樓人士使用浮息利率，即P按及H按，其中H按的使用率屢創新高，據金管局數據，連續三個月使用率逾九成。H按息口由年初的H+1.7%拾級而下，最新跌至H+1.35%，「H」大多採用一個月的銀行同業拆息計算，以最新的H為0.37%計算，實際利率為1.72%，相對P-3.1%實際利率2.15%為低。以陳先生購入一個500萬元的單位為例，選用H+1.35%按揭計劃，按金管局最新按揭措施，低於700萬元的物業，最多只能承做六成按揭，所以貸款額達300萬元，首期需付200萬元，分30年供款，當然按揭的年期愈短，每月的供款愈多，全期利息亦相應減低。每月供款11,043元，較P按每月11,314元的供款節省641元。
H按供款較低兼靈活
當然H按若遇上美國加息周期，H亦會機會有上升，但對用家來說，風險不太大，因為H按設有鎖息上限，現時一般也是P按計劃的利率水平，以H按的實際利率為1.72%，最多上升至P按的2.15%，所以新做按揭的買家選用H按較P按較着數。再者，若果H按的拆息波動過大，過了罰息期後，買家可衡量P按及H按何者利率較低，從而可考慮轉按減低每月的供款額。
綜合來看，以現時低息環境，選用H按較明智，每月供款額較其他按揭計劃少，即使息口上升，亦有鎖息上限P按作「保護網」，最壞情況變成P按，當P按利率較低時，亦可把握罰息期已過時機轉到P按。