2016-08-25
經濟日報
發展局局長陳茂波昨日接受訪問時說，正密切注視市況，認為暑假是傳統旺季，不適宜只看幾星期數據作判斷。
陳茂波說，會堅持穩定推地，過去一個月近乎每星期也有地皮招標或截標，未來亦會持續。他相當有信心，本年度供應1.8萬個私樓單位可達標，強調樓市嚴重供不應求的情況不會再出現，買家應注意風險，量力而為。
他又說，樓價仍遠超過市民的負擔能力，絕對不是時候撤銷樓市「雙辣招」。對於地產代理界質疑，雙辣招反令二手樓供應減少，陳茂波承認，辣招推出初期可能有這影響，但推出至今已超過3年，不認為會再影響供應。
今明兩年落成量 走出低谷
根據局長提到的兩種狀況，唐榮找來可作解讀的數據：
樓市嚴重供不應求不再出現？局長提到的供地目標，要在幾年後落成才反映，但初步預計，經過過去數年努力，落成量在今明兩年起將走出谷底。附表是以每5年為組數據得出以下供應藍圖，2016及2017年，可以視為新的五個年度開首，平均18,000伙，較1萬伙低谷時已大幅增長、較高峰3萬多伙卻有極大差距，可以這樣說「嚴重不足」的境況已改變。
至於二手樓供應減少的問題，市場沒有一個詳細量度二手樓供應的數字，唐榮只能從二手成交宗數入手。2013年2月底港府推雙倍印花稅，這一年可以說是三種辣招全部發揮威力的年份，包括按揭收緊、加強版額外印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅等需求管理措施全面實施，或者效果開始疊加。
實施辣招後 二手成交量挫
若以2013年起為分水嶺，2010至2012共三年，二手成交量合計有264,079宗，平均每年88,026宗，到了辣招全開的2013至2015年共三年，二手成交量合計減至125,736宗，平均每年劇減至41,912宗，二手成交量跌幅有52%。
可以這樣說，雖然無法直接證實辣招是否使二手盤量減少，但二手成交量卻大幅萎縮，唐榮認為，當中包括多種原因，包括一手搶客、樓價高企愈來愈難負擔，但港府辣招亦脫不了關係，過去曾提及，稅務辣招既減少買家數目，像非香港居民入市、準買家入收入要求更高；亦有可能減少盤量，像樓換樓更多考慮，換樓鏈無法啟動，沒有換樓自然不會放售自有單位、買入後大部分三年內不考慮轉售等等。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論