2016-08-25
經濟日報
近月二手樓價急速回升，銀行估價雖然不斷提升，但仍未能追及小業主反價速度，估價不足的情況相對明顯，尤其是二、三線屋苑，大埔中心有單位估價不足率接近兩成，買家入市前宜做足風險評估。
8月份二手市場可謂價量齊升，惟本報選取10個屋苑逾60宗成交進行估價，發現估價不足的情況普遍存在，當中交投較少的二、三線屋苑相對明顯。例如大埔區共抽取了15個單位，同時透過滙豐及中銀（02388）兩大銀行進行網上估價，當中有11個單位同時於兩間銀行均出現估價不足的問題。
差距超10% 入市風險較高
當中差距最大的是大埔中心，屋苑15座中層G室，實用面積379平方呎，本月初以456萬元易手，但上周末兩間銀行網上估價僅375萬及374萬元，與成交價相差81萬及82萬元，估價不足率高達18%。而同區太湖花園7座低層B室，實用面積355平方呎，本月初以380萬元易手，最新銀行估價僅值333萬及360萬元，比成交價低約47萬及20萬元，估價不足率達12.4%及5.3%。
業界人士指出，一般銀行估價均有滯後情況，只要估價不足率低於10%，當買家落實買賣後，銀行也會追加估價金額。換言之，估價不足率超過10%仍追價入市的買家，風險相對較高。
事實上，市場已出現零星撻訂個案，例如大埔中心4期一個面積371平方呎的兩房戶，買家於上月底以398萬元購入，惟因個人財務問題未能順利上會，最終撻訂離場，料損失逾10萬元。
估價不足 料拖慢成交速度
前線代理坦言，近日銀行估價已不斷提高，至今估價仍不足，主要因為小業主反價速度更快。而準買家往往依賴銀行估價作參考以討價還價，故銀行估價不足肯定會拖慢二手交投速度。
值得注意的是，交投量大的藍籌屋苑，銀行估價相對「貼市」，以鰂魚涌太古城為例，本報抽取上半月成交的18宗個案估價，僅6伙估價不足。
有銀行界人士提醒準買家，不同地區的成交數據相對參差，網上估價差額可能甚懸殊，故提醒準買家做足估價才簽約；在估價不足情況下仍想購入心怡單位，不妨把單位的賣點，例如有裝修、靚景觀等知會銀行，讓銀行提升估價。
（系列之二．完）
撰文:
黎煥成
報道系列: 二手升市系列