2014-04-03
明報
【明報專訊】香港樓價自去中見頂後徐徐回落，但跌幅有限，近期市場上相繼錄得地皮低價成交，以及多了住宅蝕讓個案，哪後市又會如何，投資者又應如何部署？香港理工大學建築及房地產學系許智文教授認為，長期而言，香港樓價與經濟表現關係密切，未來數年暫未見到香港經濟會急速轉壞，所以樓價短期內也難以大跌，但現時租金回報低過通脹（圖），加上辣招猶如將樓價封頂，買樓作長期投資並不划算，如持有較多物業，也可趁機減磅。
許智文指出，住宅樓宇除了作自住，不少人會視之為賺錢工具，如此買入或賣出，便容易受到貪婪、恐懼，以及羊群效應等不理性因素影響，形成樓價同時受到理性與非理性因素左右，令短期波動變得較難預測。
他認為，「香港現在樓價一定有泡沫存在，因樓價水平超越了一般家庭的負擔水平，但這不代表泡沫即將爆破，主要原因是現時買樓的借貸比率不高，遠低於1997年時水平，一般人和政府的警覺性也提高了，一早推出壓抑樓價政策，令泡沫的嚴重性受到限制。」
經濟不會急速惡化 樓價難大跌
不過，許智文指香港樓價確已在升市的周期頂部，未來供應逐漸增加，息率也只會易升難跌，所以利好樓市的因素已近全數反映，加上辣招政策，樓價猶如已被封頂，買樓收租亦未能抵消通脹，現水平買樓作長線投資，值博率不高，短炒更被辣招和稅項所限制，以至令現時買樓，大都只會作為自住，令到成交大為萎縮。
「不過，內地經濟雖放緩仍屬高增長，有利支持香港的經濟，香港的基建亦相繼上馬，同樣有利就業市場，所以香港經濟不虞在未來數年急速惡化，令樓價不會面對大跌困境。當然，樓宇供應確實在增加，如外圍出現『黑天鵝』，又或利息出現高於預期的加幅，令市場情緒逆轉，那樣便要小心樓價面臨急速調整。」
買地產股房託要更高EQ
許智文指出，投資學有所謂「光環效應」（Halo Effect）的理論，人們喜歡以偏概全，將短期的利好因素作無限伸延，又或將以往成功的投資，以為一定是「必然」和永續，過去十年樓市大漲小回，令不少人認為樓價將會只升不跌，減少了危機感，以至當市場已逆轉仍不察覺，不會作出相應部署。
對於一些人賣了樓套了現，會買回一些地產股或房地產信託基金（REITs）以「對冲」沒有樓的風險，許智文認為屬無可厚非。「不過要留意這些投資，固然有流通性高的優點，但也要了解其價格價較『磚頭』更波動，要有更高EQ來應對。一般而言，買樓應採Buy and Hold（買入後持有）的較長期策略，地產股或房託，可能更適合短炒。」
撰文、攝影 陸振球