2016-08-23
經濟日報
市場相當注視啟德1號登場，因為是梁振英上任特首時火速推出的其中一項穩定樓價措施（見圖），市場關注程度亦極高。
恒生管理學院商學院院長蘇偉文曾指出，「港人港地」的精神是令港人有樓可買，照顧本地居民的需要，多於照顧非本地的買家或投資者。
投資額90億 曾估呎價1.2萬起
2013年6月，當時中國海外以45.4億元，獨攬本港首兩幅啟德港人港地，樓面呎價達4,913及5,428元，屬估值上限，總投資額達90億元。測量師當時預計，項目實用呎價最少要1.2萬元起。有不少意見認為，港人港地日後的售價將會相當高，是否港人真能夠負擔成為當時討論的話題，2013年預測的樓價是這樣的：
「其中以享有單邊景觀的啟德第1H區1號地盤賣地成績最好，樓面呎價達5,428元，比附近的市建局樓換樓用地，每平方呎補地價4,574元，高出近20%，總可建樓面約41.8萬平方呎。如果連同建築成本及利息計算，地皮總發展成本約41.1億元，每平方呎成本則約8,934元，假設銷售利潤為20%，將來落成的單位平均實用面積呎價，便最少要1.2萬元。至於另一幅批出的啟德第1H區2號地盤，樓面呎價則約4,913元，連同建築成本及利息等開支，地皮總發展成本約43.03億元，每平方呎成本則約8,466元，即是將來平均實用面積呎價要達1.22萬元，才可賺取20%銷售利潤。」
不過，樓價的飛升非市場所能預測，即使整體樓價較2015年9月的高位有所回落，但價位仍遠高於當年的評估，唐榮估計，由於啟德是新發展區域，市場最直接會以市建局同屬啟德區，資助房屋煥然壹居的定價（折扣前的價位）作比較，當然設施等兩者有差異，購入條件、要求則各有不同。
啟德1號售價 參考鐵路上蓋盤
而事有湊巧，煥然壹居上周修改價單，將21伙餘貨調整價單定價，比去年12月一律減價約8.3%，餘貨呎價大約由12,247至13,444元，當然售樓對像限制為「樓換樓計劃」人士。不過，中國海外已表示，啟德1號價錢會參考鐵路上蓋的樓盤，例如九龍站、奧運站。而九龍站一帶屋苑近期二手實用均價約2.33萬至3萬元；至於奧運站一帶二手屋苑實用均價約1.6萬至1.99萬元不等。
撰文: 唐榮
欄名: 專家樓論