2016-07-04
經濟日報
下半年樓市面對內外利淡因素夾擊，英國脫歐陰霾，引發環球金融市場震動，同時下半年為新盤推售高峰期，惟美國延緩加息步伐將緩和利淡因素，預計下半年樓價跌勢溫和。
本港樓市自去年中股災後，呈現轉勢迹象，樓價由去年9月高位累積下跌10%，跌幅以今年初跌勢最急，惟近兩個月已經轉趨平穩，4、5月份樓價更反彈，累積升1.6%，整體上半年跌3.3%。
雖然樓價略為調整，但政府今年首季數據顯示，按揭供款佔入息比例仍然處於59%，高於過去20年46%的長期平均數，反映相對本港家庭收入，樓價仍然嚴重脫節，加上面對內外利淡因素夾擊，尤其英國脫歐的震盪未完，下半年樓市或再受考驗。
英鎊跌港元強 不利經濟
英國於上月公投脫歐，一度導致恒指急挫逾千點，雖然近期市況已經暫時穩定，不過今次英國脫歐對於樓市的影響有多深遠，須視乎未來幾個月局勢發展。
參考過去幾年金融危機對於本港樓市影響不一，如2011年歐債危機期間，本港樓價曾經反覆下跌4.4%，而在2008年金融海嘯期間，樓價則在7個月內跌急挫17%。英國正式脫歐的過程長達兩年，加上事件或引發更多國家反歐盟勢力升溫，在下半年帶來更多政治動盪，對於本港金融、樓市造成衝擊。
同時，浸大財務及決策學系副教授麥萃才認為，脫歐後英鎊大跌，多國貨幣跟隨貶值，美元、港元獨強，將不利本港經濟、零售，下半年各行業裁員或增加，失業率上升，樓市亦難獨善其身。綜合市場學者分析，預測下半年樓價或再跌5%至10%不等，跌勢將會較今年初溫和。
美緩加息 助港樓市平穩
不過，英國脫歐卻意外地打亂了美國的加息步伐，在公投前，市場預計聯儲局今年夏天或加息一次，但現時有機會延遲至年底才加息，甚至年內不再加息，預計本港今年內仍然可維持低息環境，有利樓市平穩。
至於內部因素方面，本港今年首季經濟增長僅0.8%，為近4年最差，預計全年亦僅得1%至2%，甚至有機會陷入衰退。隨着經濟增長放緩，本港失業率從低位回升至3.4%，個別行業如零售、旅遊等更達5%，近期陸續有銀行、金融界裁員，種種不利消息，除了影響樓市氣氛外，亦直接打擊市場購買力。
在經濟轉差、需求減少的同時，私樓供應卻持續增加，如未來3至4年私樓潛在供應達9.2萬伙，而政府每年亦加推1.8萬伙的土地供應，平均每季新增4,500伙的新樓庫存。
反之，今年上半年新樓銷售僅5,600伙，趕不上私樓潛在供應增加的速度，單位庫存逐漸累積，發展商下半年銷售壓力更大，市場預計下半年可供推售的新盤數目近兩萬伙，發展商或須以低於二手樓價推盤，對樓市造成衝擊。（系列一）
撰文:
余敏欽
報道系列: 下半年前瞻樓市篇系列