2016-08-22
經濟日報
上期甫提及樓巿現喜象，巿場引頸以待的「深港通」正式獲批，縱然「大時代」重臨仍言之尚早，惟消息出台前港股先收正面效應，一度闖新高，措施長遠有助鼓動熱錢湧港，對樓巿起一定刺激作用，發展商順勢推盤，後巿一片熱鬧氣氛。
股巿向來行先樓巿，深港通落實後，縱然港股不似預期應聲衝高，相信有關措施對兩地影響屬細水長流，對樓巿影響是正面。北水南下，游資氾濫，相信一定程度催化物業交投。尤其當前利息低迷，債券等保本投資回報甚低，相反樓價經歷下行後再輾轉向上，令投資者信心增強，比將資金留銀行收息更划算。
定價吸引 先搶市場焦點
隨着市場氣氛造好，近期發展商新盤銷情及入票反應非常熱烈，多個新盤接連應市，元朗新盤開價震撼，首批定價吸引，並較區內同系的屋苑二手價為低，凍結同區購買力，預期吸納不少外區客及不乏長線投資客垂青。
是次市場預期元朗大盤勢高開之際，發展商卻以略低價開售，令巿場跌破眼鏡。
新界一手比率 跑贏市區
觀乎逆巿下發展商沒帶頭劈價，貼二手仍是定價方向，主要受當前賣地市場環境所限，近年內地及中小型發展商積極在本港投地，傳統6個大型發展商於賣地市場中所取得份額愈來愈少，以地皮可建樓面佔比統計，2016財年至今（8月17日）僅得約3成半，是2011財年約7成的一半。面對出價進取的內地發展商，傳統大型發展商補充土儲難度較以往提高，故推售新盤時態度傾向惜售，避免劈價售樓。
筆者之見，近月二手樓價回升，個別大型屋苑升幅甚至超過一成。與此同時，部分餘貨亦見削減優惠賣樓，預料短期新盤的定價將跟隨二手樓價有所回升。而當下一手發力出擊，二手價量後勁難繼，還原「一手搶二手」常態。翻查資料，今年住宅買賣中，新盤佔約26%，當中新界區情況更加顯著，逼近3成水平，比起港島約21%及九龍約22%明顯為高，主要原因為近期新界區群盤伺候，繼屯門、馬鞍山上車盤，元朗逾千伙重頭戲亦已起動，預料新界區一手比率跑贏市區之局面將持續，可望升破3成水平。
撰文:
布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名: 大行觀點