人民幣貶值 未必拖累樓價

欄名:網上智慧 這段時間，人民幣突然貶值，引發熱議。其中，有一種頗受市場歡迎的觀點：這將利淡中國樓市，將使房價大跌。 毫無疑問，本幣升值，利好樓市，本幣貶值，利淡樓市。國際上案例非常多。最典型的是，1985年廣場協定之後幾年內，日圓對美元便升值近5成，於是外資湧入日本，助長了樓市泡沫。2005年滙改後，2006年至2013年，人民幣對美元的歷年升值幅度分別為6.8%、6.9%、3.4%、0.1%、3.1%、5.1%、0.3%和2.9%，2013年較2005年滙改前，8年累計升值35%，節奏比當年日本慢得多。 升值利好樓市 非決定因素 這其中，2007年升值幅度最大，當年中國經濟、股市、樓市皆瘋狂。2009年，全國樓市再現大漲，但這一期間官方控制滙率，所以與滙率無關。2011年，升值幅度較大，但房價溫和，下半年下跌。2013年，一二線城市房價再度大漲，滙率同樣上升。由此可見，人民幣升值，利好樓市，但並非決定房價的主要因素。 關於本文的結論，不妨從三個角度解析。首先，從滙率與熱錢的變化分析。其一，這次人民幣貶值只是暫時的，幅度不會太大，年內應該是小跌加盤整的格局，幅度難超10%。其二，我國實行資本項目管制，熱錢進出門檻較高，即使想撤退，也需要一個艱辛而漫長的過程，還不致於像當年泰國那樣突然全撤，頓時留下一地雞毛。其三，早在2006年，我國外滙儲備規模就已躍居世界第一，根本不怕外資大量出逃，即使索羅斯這樣的造空大鱷，也無力玩弄中國。 其次，從外資與中國樓市的關係觀察。一方面，外資或熱錢，直接購買中國物業的規模較小。2006年國家推出了「171號文」，其後在2007、2010年有所升級，限制外資購房，炒房比重因此明顯下降，比如境外人士在上海購房的比重，由2007年之前最高時的7%，降至2010年的3%左右，近兩年更低。實際上，國內大部分城市幾乎不受境外購房需求的影響，他們只在一線城市和少數熱點二線城市活動。這些境外房東即使全部拋售房產，也不會使國內樓市崩盤。 從流動性着眼。隨着人民幣對美元止漲，今年我國新增外滙儲備量，將明顯低於去年，這將影響外滙佔款。但關鍵是，外儲增量減少後，為了經濟穩增長，貨幣當局會通過其他方式增加流動性，比如逆回購、擴大貸款規模、調降存準率等。 總而言之，2014年人民幣對美元的止漲，甚至小幅貶值，並不能對房地產業和市場構成嚴重負面影響，也無法由此推導出：「房價大跌論」、「樓市崩盤論」。 【節錄自楊紅旭文章，連結：http://blog.sina.com.cn/s/blog_48f783610102ehf1.html】