建築成本急升 樓價難大跌

撰文:蔡志忠 亞洲地產董事總經理 欄名:專家論市 政府推出3項辣招打壓樓市，期望樓價有所回落，好讓年輕人可以上車置業。 然而發展局局長陳茂波卻多番強調不會平賣土地，不讓地產商「執死雞」，話口未完，馬鞍山白石地上周拍賣價只是每呎4,241元，比兩年前還便宜18%。土地成交價格出現顯著下降，似乎是地產商向政府發出信息，高價投地低價賣樓，他們是做不到的。正如本人所料，政府要維持每年的土地供應量，低價賣地是必然的事，否則土地是賣不出的。波叔針對地產商的言論，可能是一時之氣，目的也是想討好未上車一族而已。 發展商續低價投地 樓市已正式走向下跌軌道，然而這種下跌的速度是緩慢的，它跟未買樓者的期望會有所偏差。為甚麼樓價難以大跌？其中最主要的因素不單是地價問題，建築成本急升更是關鍵所在，大家想想，蓋樓成本每呎高達4,000元，以白石地最新售價計算，幾年後地產商建成的新樓成本也要8,300元左右，到時他們如何平賣樓盤？ 現實是殘酷的，土地價格可以下調，甚至降至零地價，但是工資和建築材料是不能下降的，也就是說，樓價基數是4,000多元一呎，就算是新界偏遠地區也不能低於此價，這一點，未上車一族必須明白。 在政府辣招捆綁下，樓市交投萎縮，但樓價跌幅不會太大，準買家入市與否宜按照自己的需要和能力作決定。至於地產商，面對樓市低迷和3項印花稅的衝擊，除了選擇繼續低價投地之外，已別無他法。 這樣發展下去，將來地產商賣樓利潤大減，政府庫房失收，小業主身家也大縮水，出現三輸局面。地產商跟政府的關係愈來愈不和睦，自是不在話下。最近就有媒體訪問城中富商，當問到特首梁振英上任以來的表現時，富商稱讚：「扶貧工作做得幾好」。再追問是否支持梁振英連任時，他勉強回答：「睇多幾年先啦。」從表情看得出，富商並不十分支持梁振英連任。 行政干預愈少愈好 也難怪，這樣的房屋政策不僅地產界反對，相信小業主也開始反感。現實生活中，聽過不少業主想賣樓套現，或者要樓換樓改善居住環境等，可是在樓市辣招困擾下，小業主實現不了他們的願望，他們已開始不耐煩，究竟打壓需求的3項印花稅，何時才有撤招或減辣的一天？ 政府用行政干預樓市，照顧小部分未買樓者訴求，損害多數人利益，甚至影響從業員生計。辣招實施兩三年，毀譽參半。歸根究柢，香港應走多勞多得的資本主義制度，香港有今天的成就就是奉行自由市場經濟的結果，行政干預政策還是愈少愈好。