2014-04-02
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
忍手代表不作投標、或者是低價競投。
自從天水圍天榮站及大埔白石角地皮流標後，市場上響起各種意見認為，發展商出價保守有兩個重要因素，一是不確定附近會不會起樓？二是不確定會建多少樓。
不確定附近會不會起樓：
出售住宅地皮，如果周邊土地原為政府社團休憩用地或者綠化帶，在競投前不會把將有較多供應列入考慮，但忽然同區供應增多，那不得不趨向保守，早前流標的大埔白石角，比鄰地皮改劃及頻繁推出，供應增加，若配合市況偏淡，發展商更傾向保守。
改劃地皮增供應 發展商保守
3月25日，馬鞍山白石住宅地以18.26億元批予新地，樓面呎價僅4,241元，比1年多前批出鄰地低18%，料日後呎價1.18萬元，貼迎海現呎價。地價回落，其中一個原因有認為是發展商有見區內供應增加而調低出價，2月20日有報道指出，政府急於覓地建屋，將馬鞍山3幅社區及綠化用地改劃成住宅用途，合共可以提供3,722個公私營單位，其中帝琴灣鄰近的休憩用地用作興建422伙私樓。而依照政府覓地增供應的策略，有可能這幅地皮極快登場。
這就是原本可預測的土地供應，但因政府的改劃土地用途，非建屋地變建屋地，變成突然增加的變數，發展商趨向忍手。
不確定會建多少樓：
除放寬地積比率外，政府亦研究將新界低密度住宅建築高限由3層放寬至6層，其中屯門住宅地經放寬及改劃後，可興建單位會由1,000伙，大增7倍至8,000伙。
放寬地積比 屯門東單位增7倍
有關資料顯示，屯門東經放寬地積比率及改劃後的住宅用地，預計可為未來5年合共提供約8,000伙單位，比原先估計的1,000伙，多建約7,000伙，供應增幅7倍。
另外啟德新發展區的單位供應，則由近3.32萬伙增加至4萬伙，多建約6,850伙，供應增幅近21%。
這就是第二種的不確定性，舉例同區五幅地，一幅已建1,000單位並售罄、一幅建築中，同樣建1,000單位準備預售樓花、原本考慮是分段開售，爭取理想售價，周邊尚餘三地應該未來三年陸續推出，屆時再競投。
不過，原計劃每地興建1,000單位，供應有3,000單位，但當更改高限，每地建1,000變成8,000單位，合計是24,000單位，供應大增，尚餘三地招標時，競投者會否傾向保守、審慎？
當然，造成出價保守條件相信還有不少預期評估滲雜，包括對樓市變化不明朗的預期、對建築成本上升的預期、對融資成本或上升的預期、再加上上文的兩個不確定，低價、流標出現的機會率或會上升。
政府增地建屋 既定政策走向
若站在政府增加供地建屋的角度，盡量尋找足夠的土地、讓土地在合理的情況能盡量興建更加多的單位，亦是既定政策走向。
新一幅大埔白石角科研路地皮將於5月23日截標，估計發展商「忍手」態度不變。土地能否在市場出售，轉化為私人樓，似乎將是另一場官商角力。
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