2016-06-30
經濟日報
撰文:
李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名: 專家論市
2016年轉眼間又過了一半，在本年1、2月時，樓價不斷下調，成交持續萎縮，3月開始情況好轉，至6月十大屋苑成交量已經由2015年下半年的732宗，上升至2016年上半年的990宗，樓價也從谷底回升。
沙田第一城細單位，在2月時創出300萬元的最低價，6月份已有成交價突破400萬元，雖然單位質素有所不同，也可見反彈力非常強勁，無可否認，樓價經過一輪調整之後，已經找到了短期底價，問題自然是下半年走勢會如何？
市場上大部分的分析仍以睇淡居多，因為市場的未來供應仍然繼續上升，香港的經濟又似乎無甚起色，失業率有惡化迹象，通通看來都不利樓價，樓價向下似乎是十分合理的推論。
資金尋出路 樓價谷底回升
不過，筆者卻持相反看法，雖然市場存有不少負面因素，但香港人的底子非常厚，在銀行體系內的存款遠高於負債，美國的利息走勢影響全球資產市場價格，今年的加息估計只有一次，美國加息的幅度看來有限，甚至有評論認為美國在年底加息一次後，便無力再加息了。坐擁巨資的香港人，又會為資金尋出路而頭痛，所以豪宅的價錢肯定看高一線。
在辣招底下，中產階級所受到的影響最大，即使有換樓需求，也因稅費大增及借貸困難而卻步，樓價也因此受到更大的影響，以沙田第一城為例，當中7成以上為細單位，在辣招實行之前，第一城中大型3房單位數目因遠少於細單位，中大型單位呎價一般比細單位呎價高10%左右。
但自從辣招之後，當今情況剛好逆轉，細單位呎價反而比3房高10%，可見換樓一族的處境相當困難。家庭裏的小朋友日漸長大，換樓改善居住環境乃人之常情，但卻受制於辣招，一動不如一靜，惟有保持現況，這種購買力不斷累積，將會成為重要的購買力，中型單位的價格被低估，風險最低。（上）