2014-04-01
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
上周《經濟日報》報道，近年本港樓價急速上揚，政府遂於2010年開始以行政手段干預樓市，辣招屢出。
巴克萊亞洲（日本除外）房地產研究主管雷國怡稱，只有樓價跌逾15%，政府才有機會撤招。
如果根據差餉物業估價署的私樓售價指數，2014年1月是244.6點，相較歷史高位，2013年8月的246.3點，回落幅度僅為0.7%，依照雷國怡撤招估計，樓價大約跌15%，事有湊巧，剛好是跌至特首梁振英上任時，2012年7月指數206.1點的水平。
樓價至少跌15% 政府或撤招
雷國怡又指出，地產業界不斷要求政府撤招，多家地產商減價賣樓，但他認為即使樓價跌10%，市場都不能肯定樓市已進入下降軌道，很可能會判斷為正常波動，因10%以內波幅很容易出現，且負面財富效應也不顯著。「要令人感到樓市出現真正調整，樓價至少要跌15%」，屆時政府才有可能撤回部分辣招。
中原亞太區住宅部總裁陳永傑上周亦指出，在目前外圍經濟環境及眾多新盤搶客下，一手開價將一浪低於一浪。另外，受政府推辣招及狂推地影響，部分二手住宅樓價已較去年同期下調約10%，受未來一手供應增加、辣招及加息三重招打擊下，相信政府需作減辣及撤招之準備。
去年4月，唐榮曾經撰文「辣招退市談何容易？」時指出，翻查歷史資料，港府退市並不容易。類似探問官方退市的言論的情況在2011年至2012年初亦曾出現。
前車可鑑 慎防報復性反彈
2011年6月9日，長實以近120億元，連奪半山波老道及元朗屏山兩幅低密度住宅用地，2011年6月10日，港府待市場拍出高價地王後，旋即推出「2招4式」加碼遏抑樓價措施。按揭貸款亦收緊，金管局全面調低600萬元以上樓按的成數，更首次有措施針對海外買家，要求銀行將其按揭成數全面再下調多一成。
2011年6月，差餉物業估價署私人住宅樓價指數升到當時的高位188.1點，其後反覆回落至2012年1月的179.8點，跌幅約有4.4%，而下跌時間約為7個月，其後，樓價開始回升，2012年2月回升至183.8點、3月升至192.2點，突破2011年6月的高位。
二手成交量亦由2011年6月4,000餘宗、跌至10月3,000餘宗、至2012年1月低點是2,705宗，在2011年底市場亦曾出現要求政府撤招的聲音，但到3月（反映2月）已瘋狂回升至逾萬宗水平。
雖然價量齊跌，但前車可鑑，出招效果消失後的報復性反彈又不得不防，而要確認樓價轉勢，正式由上升周期步入下跌周期，單單樓價一項，至今仍不明顯。