從人口增長 看樓市剛性需求

近日一、二手樓市升溫，多個新盤陸續開售，繼馬鞍山薈朗及筲箕灣形薈，分別在這數天開售外，執筆一刻元朗的Grand YOHO亦剛公布定價，本月新盤市場比起上月更為熱鬧。 與此同時二手樓市亦跟隨升溫，沙田第一城更錄得屋苑入伙35年來，首次有單位售價突破1,000萬元，更有傳媒以「癲價」來形容，無可否認，樓市氣氛已較年初有所逆轉。 好消息不斷 經濟有希望 再者，近日市場着實出現不少的好消息，上月訪港旅客已見底回升，期待稍後的零售總銷費貨值亦會有所回升，加上近日國務院亦正式通過深港通的實施政策，港交所亦隨即宣布，最快4個月內，即今年年底前就可以正式開通，最大的突破是今次深港通將不設每日的總額度，連帶滬港通的額度限制亦會撤銷，換言之日後深港通帶來資金可以是倍增，甚或是數倍以上增加。 不過筆者認為，最重要好消息仍然是上周統計處發表最新人口數字，本港人口持續增長，證明樓市剛性需求仍然存在，根據統計處上周四發表的最新人口數字，於今年年中本港人口總數為734.67萬人，比對於去年年中的730.57萬人，增加4.1萬人，按年增長率約0.6%。 此外今次的統計亦有多個數字值得大家留意，雖然最新的人口增長率比起去年年底的0.08%為低，但數字亦反映本港人口仍處於穩定增長的狀態。 同時，最新家庭住戶人數亦有所增長，於今年3至5月間，全港家庭住戶總數為248.62萬戶，比起去年同期的245.44萬戶，按年增幅高達1.3%，家庭住宅總數增幅比人口總幅還要多，反映本地家庭對住屋需求仍然是有增無減，與此同時，以年齡劃分的人口增長數字，本港老人化的現象更見明顯，根據最新的紀錄，60歲以上的長者佔整體人口比例，由去年年中的21.8%增加至22.7%，同時間30歲以下的年輕人比例，由29.3%回落至28.5%，長者人口比例增長，同時亦代表本港具購買能力的年齡群亦有所增加。 總結而言，現時的樓市仍有一定的「剛性需求」，市場對於住屋有一定的實際需求，不少人仍然等待買樓上車，有樓一族亦有着強烈的換樓意慾，近月一、二手樓市均有所升溫，正正是剛性需求的最大表徵。 撰文: 陳坤興 Q房網香港董事總經理 欄名: 大行觀點