2016-06-29
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
昨日屯門地皮成功拍出，由永泰投得，但地價反映，仍在調整中。
屯門最新售出地皮，平均每平方呎樓面地價3,343元，如果與同一發展商相比，永泰去年12月投得另一幅屯門地皮，樓面地價是4,008元，這樣比較地價調整幅度有17%。又或者永泰於2013年8月投得比鄰地皮，樓面地價每呎為3,534元，除了回到2013年地價水平，這次還要低6%。當然發展密度、具體地點各有不同，這種比較可以視為一種參考，地價正在下跌中。
美聯測量師行指出，由於政府持續推地，發展商選擇增加，而且市況波動及樓市下行，故發展商出價審慎，並以略低於市場預期價成交。是次投得地皮的發展商於2013年8月亦投得比鄰地皮，故發展上可起協同效應，具有一定優勢，故出價亦相對其他發展商進取，藉以增加在區內的市場佔有率，惟成交價仍較區內其他地皮有一定折讓。
入標反應普通 出價較審慎
中原測量師行認為，發展商出價態度較為審慎，不過中標價仍屬市場預期範圍內。事實上，地皮上周截標共收到10份標書，入標反應僅屬普通，可能是由於經濟前景不明朗，近期投資市場亦波動，加上近年政府頻頻推地，而日內亦會有新一季賣地計劃公布，發展商不急於投地，導致地皮入標情況未見踴躍，發展商出價亦傾向審慎。
說到地價下跌的歷史，當然是97金融風暴後，08金融海嘯港仍在「懶」推地，所以當時少了地價出現大幅回落對樓市成交的衝擊因素。
資料顯示，作者馮邦彥在一篇文章中提到，馬鞍山酒店用地（現為海澄軒），佔地約8.6萬平方呎，在1998年1月，地產市道不景時推出，當時不作公開拍賣，避免影響市場氣氛，轉而採取現時流行的招標方式出售，結果被長江實業以1.2038億元的標價奪得，以可建樓面面積約60.28萬平方呎計算，每平方呎樓面地價僅199元，成為香港地產拍賣史上的一個經典一役。直至今時，不少人質疑政府「賤賣」土地，均以此為例子。
另一幅能夠反映地價衝擊樓價的案例是1998年的廣東道前警員宿舍地皮（現為港景峯），佔地約11.1萬平方呎，預計可建成1,100個住宅單位。出售前據測量師的估計，每平方呎地價約值4,000元，即總值超過40億元。同樣以招標形式出售該幅土地，該地亦受到馬鞍山酒店地段低價出售的影響，加上當時市場上的多項不利消息，各大發展商均以低價入標，結果被長江實業為首財團以28.93億元標價再奪一城，每平方呎樓面地價僅2,840元。
樓市或再跌 置業衡量風險
該幅土地若連發展成本及兩成利潤，在3年後建成則每平方呎樓價6,500元，較當時同區位置較次的爵士花園每平方呎售價8,800元，足足低了兩成半。這次售地向市場傳達了一個資訊：已經下跌了3成多的樓市，可能再跌3成。
結果後續發展亦如地價預示，當然，今時各環節不同往日，但地價調整持續中，置業者請小心衡量風險。